房屋实独家销售案例分析.doc

独家代理销售案例分析 2012年7月3日，南京市栖霞区陈某在南京房产365网站上登出信息“以180万元的价格出售位于南京市栖霞区亚东城的住房”，信息登出当天南京某不动产公司（以下简称中介公司）的工作人员与陈某取得联系，并上门查看了该房屋及权属证书，当即表示可以独家代理销售该房屋，急于卖房的陈某觉得既然有人帮忙卖房自己也省事，随即达成一致意见并于第二日与该公司签订了居间合同，合同中约定：销售一套房屋，委托价格180万元，委托期限自２０12年7月5日至２０12年8月5日，服务报酬为实际成交总价的１％；同时，双方在合同特别约定事项一栏内写到“陈某在委托期限内独家委托本公司出售房屋，陈某不再委托第三方出售或自行出售，销售价超过180万元部分归中介公司所有，若违反该约定，陈某则按出售房屋总价的２％支付违约金”。 合同签订后，中介公司也曾多次带人上门查看房屋但一直未能达成交易，而陈某在2012年7月28日以180万元的价格和李某达成交易并随即办理了相关产权过户手续，为此，中介公司以违反约定私自销售该房屋为由将陈某告到了南京市栖霞区人民法院。收到诉状后的陈某气氛不已，认为居间合同中独家委托代理条款排除了自己的重要权利，加重了自己的责任，而且限制了缔约自由，属于霸王条款，应该是无效的。 诉前调解无果后，陈某委托了本律师代理此案，本律师查看了诉状及相关证据后认为：该合同特别约定中虽然仅就中介公司的权利做了约定而对于陈某的权利并未作出约定，但这并不能就此认为该条款属于无效约定，该合同并不属于《合同法》第52条中规定的无效合同情形之一：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。同时考虑到陈某的年龄、智力、知识水平及卖房的迫切程度，该合同签订时也不存在重大误解或者显失公平的情形，即该合同也不属于可撤销合同。至于陈某所称的“霸王条款”，是指一些经营者单方面制定的逃避法定义务、减免自身责任的不平等格式合同、通知、声明和店堂告示或者行业惯例等，限制消费者权利，严重侵害群众利益，而本案中居间合同虽然未对中介公司在一个月内未能销售该房屋陈某享受何权利做出约定，但是并不能据此就认为是单方面逃避责任或者减轻自己的责任，可能客观上陈某的确是疏忽大意但法律事实上应该认为是陈某和中介公司未约定或者陈某放弃了自己的权利，但并不能因此而否定合同的效力，所以本律师建议陈某协商解决此事，减少自己的损失。 此案后经过3次庭审后达成调解协议，庭审中本律师以约定的违约金远高于中介公司的实际劳务付出损失为由请求人民法院调低违约金，中介公司考虑到自己的实际损失举证困难而最终接受了陈某支付劳务费2500元了解此案的主张，至此该案告一段落。 此案留给我们的教训是深刻的，陈某出售自己的房屋却因为一份居间合同惹来一场官司，当然中介公司为了自己的利益签订独家代理销售无可厚非，但是作为售房者更应该注重保护好自己的权利，对于合同条款应细致推敲，不能因为图一时之方便而草率签字，尽量争取作为合同提供方，一般来说合同提供方对于合同的理解、把握程度要高于对方；同时提醒大家注意的是，中介公司往往会和购房者、租房人签订看房协议，看房协议中通常会有排除看房者自行和房主达成协议或者通过其他中介公司达成协议的内容，如果看房者未通过该公司而达成交易，中介公司可以凭此主张违约责任。 下面是“十个小故事大道理”不需要的朋友可以下载后编辑删除！！！谢谢！！！ 小故事1、《扁鹊的医术》 　　魏文王问名医扁鹊说：“你们家兄弟三人，都精于医术，到底哪一位最好呢? 　　扁鹊答：“长兄最好，中兄次之，我最差。 　　文王再问：“那么为什么你最出名呢? 　　扁鹊答：“长兄治病，是治病于病情发作之前。由于一般人不知道他事先能铲除病因，所以他的名气无法传出去;中兄治病，是治病于病情初起时。一般人以为他只 能治轻微的小病，所以他的名气只及本乡里。而我是治病于病情严重之时。一般人都看到我在经脉上穿针管放血、在皮肤上敷药等大手术，所以以为我的医术高明， 名气因此响遍全国。 　　大道理：事后控制不如事中控制，事中控制不如事前控制。 　　小故事2、危险的森林里 　　一个人在森林中漫游时，突然遇见了一只饥饿的老虎，老虎大吼一声就扑了上来。他立刻用最快的速度逃开，但是老虎紧追不舍，他一直跑一直跑，最后被老虎逼到了断崖边。 　　站在悬崖边上，他想：“与其被老虎捉到，活活被咬死，还不如跳入悬崖，说不定还有一线生机。” 　　他纵身跳入悬崖，非常幸运地卡在一棵树上。那是长在断崖边的梅树，树上结满了梅子。 　　正在庆幸之时，他听到断崖深处传来巨大的吼声，往崖底望去，原来有一只凶猛的狮子正抬头看着他，狮子的声