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第一部分：楼宇按揭 1、什么是楼宇按揭贷款？ 答：楼宇按揭贷款业务，是银行开展的一项针对一、二手楼交易的贷款业务。购房人以所交易的房产作抵押，向银行申请贷款，用来支付部分购房款，再分期向银行归还本金和利息。贷款金额最高不超过所购买的房产评估净值（或购房总价）的八成。 2、申请办理楼宇按揭贷款应具备的条件？ 答：1、年满18周岁，具有完全民事行为能力的自然人； 2、具有稳定的职业和收入、信用良好，有偿还能力； 3、银行规定的其它条件。 3、申请办理按揭贷款所需提供的资料？答：按揭贷款分为一手楼及二手楼按揭贷款两种，所需提交资料如下： ?按揭贷款一手楼买方：身份证、收入证明、付清首期款证明卖方：无二手楼买方：身份证、收入证明、存折复印件、购房首期款证明、评估报告（银行规定的其它条件）卖方：身份证、存折复印件、房产证原件 4、按揭贷款额度、期限及利率？ ?答：贷款额度一手楼：最高不超过购房总价的8成二手楼：贷款额度最高不超过所购房屋评估净值的80%； 贷款期限一手楼：最长不超过30年二手楼：最长不超过20年； 贷款利率按照中国人民银行规定的利率执行，即1-5年3.975‰(月)，4.77%（年）；6-30年4.2‰(月)，5.04%（年）。 5、办理楼宇按揭贷款程序？ 答：办理一手楼按揭贷款程序如下：办理二手楼按揭贷款程序如下： ①客户交纳订、定金①买卖双方签订房产转让协议 ②客户与开发商签购房确认书②提交申请贷款资料 ③客户确定按揭银行③专业评估公司评估 ④客户交纳首期款④银行审批 ⑤客户签署买卖合同⑤签订贷款合同及相关法律文件 ⑥客户填写贷款资料、签署贷款合同⑥办理过户手续 ⑦将申请贷款客户资料交银行审批⑦办理抵押登记手续 ⑧到国土局办理备案和抵押登记⑧银行发放贷款 ⑨银行放款⑨根据贷款合同约定按期还款 ⑩业主按期供款⑩贷款结清，注销抵押登记 6、按揭贷款的还款方式及其区别？ 答：楼宇按揭贷款现有等额本息还款法和递减还款法两种。 等额本息还款——每月以相等的金额偿还借款本息，每月供款固定，可准确掌握您的收支预算。 递减法还款——就是每月以相等的金额偿还本金，利息按剩余本金逐月结清，供款初期金额较等额本息还款法略高，但可节省整体利息支出。 ★等额还款法月供的计算方法可简化为：贷款金额×还款系数=月供款额 ★递减法的月供计算方法： 首月：（贷款本金÷贷款期限）+（贷款本金×月利率）=月供款额 ??次月：（贷款本金÷贷款期限）+[（贷款本金-已还本金）×月利率]=月供款额 第三个月：（贷款本金÷贷款期限）+[（贷款本金-已还本金）×月利率]=月供款额 递减还款法以后每月供款额可按此公式以此类推. 7、为什么采用等额本息还款法还会有每个月还款金额多少不等的情况？ 答：因为有些银行的扣款单位是以日为标准，而有些则是以月为标准。如果采用等额还款法而又是以月为扣款单位的话，那么每月月供额都是一样的；如果以日为扣款单位的话，则以实际还款日与上期还款日之间相差的天数来计算。 8、未成年人能否办理楼宇按揭贷款？ 答：未成年人购买的房产可以办理按揭手续，但其监护人必须作为借款主体之一，且需 同时提供监护人公证书。 9、同一客户购买多套房产，办理按揭手续有否限制？ 答：根据人行规定，购买第二套房产的按揭成数最高不得超过7成，并且利率按同期同档次商业贷款利率执行。 10、港澳台等人士可否办理按揭?需提交哪些资料答：港澳台人士可以在大陆地区申请按揭贷款，需提供的资料如下： 身份证、（护照、回乡证、台胞证）、税单、付清首期款证明（签署的买卖合同及贷款合同都需公证） 11、开始供款后我可否提前还贷？有否最低金额限制？有没有罚息或违约金？提前还款是否需要提前通知银行方面？ 答：在正式供款后，对您提前还款的金额无任何限制，但提前还款时必须提交书面提前还款申请。如有需要提前还款，您可以自由选择提前部分还款、提前还清贷款，银行不收取任何的费用或罚金（银行有另行规定的除外）。 12、正式供款后我还能否修改还款方式、年限？ 答：正式供款后可以书面形式提交修改还款方式和年限的申请，银行在系统中更改还款方式和年限后，您的供款金额将在下一会计月度按新的供款方式及金额做出适当的调整。 13、按现行利率办按揭，如将来利率有升降，是否同步变化月供？ 答：在供楼期间，以中国人民银行公布的按揭贷款利率为准一年一定，利率如有变化，从次年的一月一日开始调整，但月供款从次月二十日开始变动。例如：若2005年1月2日人民银行帐号调整利率，则2005年全年仍对已贷款业主执行现行利率，直至从2006年1月1日起开始执行新利率，而月供金额则从2006年2月开始调整。 14、按揭贷款扣款每月的扣款期如何确定？什么情况被视为违约？违约是否计付罚息，如何计算？答：按揭贷款每月的扣款时间在您的《借款合同》上已