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商业地产职业经理人论文 指导老师： 专业班级： 商业地产职业经理人 学生姓名： 郭 俊 伶 日 期： 2014年5月16日 商业地产定位、招商简析 郭俊伶 班次 商业地产职业经理人 摘要：本文首先简要讨论了商业地产的概念，然后对商业地产定位、招商策略进行了全面、深入的分析。根据招商策略，结合本人所在的山东青岛市的实际情况，进行商业地产定位、招商的具体分析，并对该区域的商业地产招商给予建议。 Abstract: This paper briefly discusses the concept of commercial real estate, the commercial real estate positioning, business strategy for a comprehensive, in-depth analysis. According to the investment strategy, combined with the actual situation of Qingdao City, where I am in Shandong, to make a concrete analysis of commercial real estate investment, and give advice on the commercial real estate investment 关键词：商业地产 定位 招商策略 山东青岛 Key words：commercial real estate, Location ，Investment strategy, Qingdao City, Shandong Province 商业地产作为房地产开发的一个细分市场，其物业交付的时候只是整个运营部分的正式开始，能否持续健康地运营，达成商业地产收益和物业价值提升的源泉，才是决定一个商业地产项目是否成功实现价值的关键。招商工作作为商业地产运营的重要部分，也是评判商业运营是否成功的标准。一般来说商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产的形式多样，规模有大有小。规模大的商业地产如shopping mall项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收租金为投资回报形式的模式；对于规模小的商业房地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式。商业地产一个很关键的因素是商业区位，文献[1-2]对商圈理论进行了研究,随着经济的发展，人们的商业行为趋于多样化和频繁化，到20世纪90年代，国外学者将商业空间与消费者行为及商圈结合起来进行研究的越来越多，并显示出极大的有效性，琼斯（Jones, K）对中心地方论和商品市场、消费者行为，经济行为等做了深入的理论和实证研究，还组建了“商业活动研究中心”[3] , 商业建筑内部非空间因素会对消费者产生影响，Stake在1998年指出了商业建筑一个重要的作用是能够满足消费者的多目的购买行为，合理的业态可以充分调动消费者的购买欲望[4]。杨健鹰提出苹果理论，认为商业地产是活体地产。它不是复制，不是模仿，而是种植，嫁接，生长，它是一种生命的过程。文献[5]认为具体的招商策略主要有核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套原则：放水养鱼原则；先做人气，再做生意原则。众多学者对商业地产定位及招商进行了具体、深入的研究，本人根据自己此次学习，结合长期以来的工作经验，对商业地产定位及招商有以下理解。 (1 商业地产定位 一个商业项目要在经营上取得成功,无疑需要涉及到诸多方面的工作, 准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的前提。 现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。 (1.1 整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象 (1)定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。 (2)定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、