201211山东里城泰安项目定位建议报告68页.pptxVIP

泰安项目定位建议讨论稿 深圳市里城地产顾问有限公司2012年11月目录：城市概况及地块属性壹房地产市场概述贰叁竞品及项目产品初判 项目定位思考肆 规划/推售策略伍壹城市概况及地块属性以泰山为依托的国家历史文化名城/鲁中中心城市之一城市简介泰安地处山东中部，紧邻泰山，位于京沪发展轴上，从属济南都市圈，距济南仅48km。泰安市常住人口550万，市区常住人口174万，城市化率达64.7%。 泰安下辖新泰、肥城两县级市，宁阳、东平两县2011年泰安市GDP突破2300亿/位列山东第九/全国第56位城市经济经过2010年经济的高速发展，2011年发展势头有所回落，但总体经济总量在三线城市中仍属前列。2011年GDP总量排名仅次于厦门，位列全国第56位。近年来第一、二产业占比有所下滑，但以矿产、机械制造、石油为主的第二产业仍是泰安市的经济支柱产业。第三产业比例近年来呈缓慢上升态势。工业企业产能差异大/主营业务收入低/缺乏明星企业产业概述产业煤炭化工新材料钢铁纺织服装食品输变电设备汽车零配件2010主营业务收入（亿）7643533231912473423041902010实现利税（亿）1393845.514.628393518新材料泰山玻纤泰山石膏钢铁行业石横特钢纺织服装山东岱银集团康平纳集团新泰平阳纺织山东傲饰集团食品加工蒙牛乳业汇源肥城公司肥城银宝公司生力源集团输变电设备特变电工泰开电气鲁能电力设备汽车零部件五岳重汽航天特车青年汽车煤炭产业新矿集团肥矿集团化工产业瑞星阿斯德重点企业新矿集团泰开电气泰山石膏瑞星化工肥城银宝蒙牛乳业阿斯德生力源五岳重汽2010主营业务收入（亿）36843292317.816.99.88.96.9一主一副的核心发展策略/南部新城将成为重点发展区域城市规划城市副中心核心地段/紧邻凤凰河公园/周边道路完善地块属性泰安主城区周边道路10KM本案高新区副中心项目北临西天门大街并凤凰绿化带西侧与城市快线长城路紧邻南侧紧邻南天门大街东侧紧邻龙泉路四至道路均已修缮完毕，道路条件良好。地块内部名企少/制造类企业为主/高科技研发企业规模较小高新区泰安医学院凤凰河公园泰安高新区东依京沪铁路，南傍京福高速公路，西至京沪高速铁路，北靠京沪高速公路，104国道穿区而过，规划面积50平方公里。“2012年9月升级为国家级高新技术开发区”，目前入驻企业约75家。泰山学院山东财经大学东方学院本案汽车零部件产业输变电设备产业青年汽车航天特车韩国现代重工泰开电气集团鲁能泰山电力设备加华电力生物医药产业矿山装备产业山东煤机集团山东尤洛卡众诚矿山京卫制药泰邦生物泰华生物电子信息产业新能源产业天颐湖泰开集团泰山集团福神齿轮东华合创软件蓝光电子众诚自动化项目坐拥城市扩容的有力契机/但也面临较大挑战小结 小结： 一、泰安已进入规模化的城市扩容阶段 以南部高新区为核心的副城规划建设，将给项目开发带来良好的契机。但新区配套缺失，客户心理距离遥远 将是项目开发面临的主要挑战。 二、支柱产业企业产能相对较弱，高产能的明星企业较少 全市除新矿集团具备较强的实力外，其余企业产能普遍较低，且本地个体经营经济发展较不明显。该情况可 能会导致客群收入层次较薄，收入两极化现象预计会较明显。 三、高新区引入企业仍以制造类企业为主，核心研发企业规模相比较小 同时高新区内企业多为厂房企业，该情况会导致，地缘购买客群基数较小，项目产品销售需更多考虑对外围 市场客群的吸纳。贰房地产市场概述土地出让同比放缓/一定程度反映了地产开发市场的放缓土地市场土地出让以西南为主/出让价格仍为从北向南逐次递减土地市场地块面积容积率成交价10.7万㎡1.15.23亿用途楼面地价商住4881元/㎡地块面积容积率成交价4.7万㎡3.21.56亿用途楼面地价商住1040元/㎡地块面积容积率成交价3.5万㎡2.2532万用途楼面地价住宅70元/㎡本案说明：标注为2012年所成交，占地面积在2万㎡以上地块情况。从地块出让价格可知，土地价格仍呈现由北向南逐次递减的态势。南部地块价值仍处低地。地块面积容积率成交价22万㎡1.21.55亿用途楼面地价住宅587元/㎡地块面积容积率成交价11.2万㎡1.250.6亿用途楼面地价商业431元/㎡市场供大于求迹象明显/2012年月均去化约630套供需情况2011年1月-2012年9月初存量、新增供应房源及去化情况（套数）供销不平衡愈加激烈/2012年月均去化约6.3万㎡供需情况2011年1月-2012年9月初存量、新增供应房源及去化情况（面积）以泰山/高铁站/工业园/老城主导因素大致可区分为五个板块地产板块中部板块：老城区，生活/医疗/休闲配套成熟工作机会较多。产品：高层/小高北部板块泰山脚下，依山之名同时景观绿化较好。产品：低密别墅/洋房西部板块高铁站