20130531三亚崖州湾综合开发区及人工岛项目启动区物业发展建议_最终版(发送客户) (NXPowerLite).pptx

谨呈：三亚崖州湾经济发展有限公司三亚崖州湾综合开发区及人工岛项目启动区发展思路与物业建议（整合稿）世联地产 华南区域顾问业务中心 战略顾问事业部二零一三年五月本次汇报内容政策调控下的市场前景分析1项目竞争前景研判2启动区发展战略思路3分期开发价值建议4启动区销售物业建议5启动区配套商业建议6启动区定价策略7报告核心结论回顾8三亚作为国际旅游岛龙头，国际化程度深化带动市场覆盖范围扩大，全国乃至国际性客户将推进三亚旅游地产持续稳步增长三亚是国际旅游岛的龙头外向型市场，辐射全国乃至国际性客户数据来源：《海南历年统计年鉴》数据来源：世联地产对三亚市场分析三亚是中国唯一国际性旅游热带滨海城市，城市辐射范围逐渐扩大，“泛三亚城市带”将以三亚国际性热带滨海旅游城市为核心，形成独具特色区域竞争力，世界著名的“国际旅游经济区”岛外客户占八成左右，主要来自上海、杭州、苏南为主的三角洲地区，哈尔滨为主的东北寒冷地区，北京、香港、台湾以及美国、俄罗斯和德国地区，偏好对强势海景资源和稀缺气候的拥有近期，新国五条的出台强化中央对房地产市场的调控力度，主要体现“促供给、抑投机、强监管”的特点，世联将结合三亚房地产市场特征，明确新政对三亚房地产市场的影响新国五条主要内容世联将结合三亚房地产市场特征，从四大层面明确新政对三亚房地产市场的影响政策导向置业目的成交主力客户置业特点制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度完善稳定房价工作责任制限购区域应覆盖城市全部行政区域。对房价上涨过快的城市，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，应依法严格按转让所得的20%计征坚决抑制投机投资性购房对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求增加普通商品住房及用地供应制定完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围加快保障性安居工程规划建设严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理加强市场监管和预期管理资料来源：前国务院总理温家宝2012年2月20日，提出坚决抑制投机投资性购房的“新国五条”政策结论在政策上，海南省明确不出台专门的“国五条”地方细则，表明政府不会对现有的房地产市场进行干预，以维稳为主海南决定不专门出台“国五条”实施细则经过充分调研后认为，目前包括“限购”等政策在内的海南省房地产调控主要政策都已落实，若再制定专门“国五条”细则没有新意。经慎重考虑，海南决定不再出台专门的“国五条”实施细则 —海南省住房和城乡建设厅新闻发言人表明海南省政府不会对现有的房地产市场进行进一步干预，以维稳为主资料来源：新华新闻“海南继续严格执行限购令 不专门出台国五条实施细则”从置业目的上看，新国五条主要抑制的是投机型客户，三亚现阶段客户置业主要以度假兼长期投资为主，不属于政策的调控对象2012年海南置业目的统计情况数据分析显示：海南置业更多以投资兼自住为目的，其它包括短长期度假、赠送父母，纯投资比例较少资料来源：世联地产内部平台市场沉淀数据从成交主力而言，新国五条主要影响二手房市场，三亚现阶段以一手房成交为主的市场特征决定其对市场影响甚微三亚市场特征：三亚二手房中介的机构门店数量较少，即使是全国连锁的房产中介机构，一般也代理新房交易旅游度假地产二手房价格优势不大，新房交易成为市场主流三亚一二手房交易统计分析目前一线城市的二手房交易量占整体楼市交易的一半以上，而三亚现阶段二手房交易只占到总交易量的20%2008年1-5月份，三亚一级商品房登记销售面积达到62.98万平方米，同期三亚二手房登记成交面积8.7万平方米，交易量不及一级商品房交易量的1/72011年1-5月份，三亚一级商品房登记销售面积55.29万平米，同期三亚二手房登记成交853套，面积为9.8万平米20%个税征收基数是二手房交易买卖差价，主要影响二手房市场现阶段以一手房成交为主的市场特征决定其虽然短期内会受市场波动影响，但长期将回归平稳资料来源：搜房网“海南省三亚市房地产交易中心的统计数据”住房信息联网对三亚房地产市场影响较小从客户置业特点而言，新国五条强调的个人住房信息联网是未来存量房征税、信贷的重要基础，但三亚现阶段置业客户以一次性付款为主，信贷信息透明度对三亚市场影响力较弱住房信息联网之功能解读房产税将以家庭的住房套数和面积进行计税，住房信息联网是扩大征收房产税的基础根据家庭的人均居住面积情况来制定信贷标准，实现差别化信贷政策同时也为市场存量房管理、限购等提供数据支持三亚主打全国市场，是高端财富人群的聚集地，80％置业客户都是一次性付