第八章房地产开发项目资金筹集..docVIP

第8章本章学习要求： 1.掌握房地产开发项目资金筹集的主要方式； 2.熟悉房地产开发贷款的风险管理； 3.了解房地产开发项目资金筹集的概念、房地产开发项目资金使用的特性、资金筹集的基本原则、资金筹集的分类。 8.1 房地产开发项目资金筹集概述 8.1.1 房地产开发项目资金筹集的概念 房地产开发项目资金筹集的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资筹措资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。 8.1.2 房地产开发项目资金使用的特性 1.资金占用量大 2.资金占用时间长 3.资金使用的地域性 4.资金缺乏流动性 5.资金增值性较强 6．资金的高风险高收益性 8.1.3 房地产开发项目资金筹集的基本原则 1.安全性原则 2.经济性原则 3.可靠性原则 4.盈利性原则 8.1.4 房地产开发项目资金筹集的分类 1.从融资主体看，分为房地产企业融资和房地产项目融资 2.从融资渠道上看，分为直接筹资和间接筹资 3.从资金偿还特性上看，分为权益筹资和债务筹资 4.其他分类方式 从融资来源国别的不同可以划分为国内融资和国际融资；从融资币种不同，可以划分为本币融资和外汇融资；从期限长短可以划分为长期融资、中期融资以及短期融资；从融资来源是否具有政策性，可以划分为政策性融资和商业性融资等。 8.2 房地产开发项目资金筹集的主要方式 8.2.1 自有资金筹集 1.资本金筹集 资本金出资形态可以是现金，也可以是实物、土地使用权等。 2.股票筹资 发行股票，是房地产公司有效筹资的重要渠道之一。 8.2.2 商品房预售 商品房预售就是指在商品房未建成前就将其预售出去，用获得的预售资金建设该房地产。通过预售商品房，可以获得后续开发建设所需要的资金，是开发商筹集资金的重要途径。 8.2.3 债务资金筹集 1.债券筹资 （1）企业债券企业债券是指从事生产、贸易、运输等经济活动的企业发行的债券。公司债公司债券的推出对来说开辟了从资本市场筹措资金的新渠道，可以大大降低企业的融资成本。信用贷款是借款人单凭自身信誉，无需提供物质保证而从银行取得的贷款。 住房抵押贷款证券化，就是把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要是债券），然后通过在资本市场上出售这些证券给市场投资者，以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担。住房抵押贷款证券化房地产开发企业资质分为一、二、三、四级资质和暂定资质房地产开发与经营FANG DI CHAN KAI FA YU JING YING房地产开发项目资金筹集FANGDICHAN KAIFAXIANGMU ZIJINCHOUJI- 4 - - 3 - 房地产开发项目资金筹集8 8