济南杨庄汽配城目沟通稿.pptVIP

七里堡茶叶市场是七里堡商贸中心的二期，为七里堡蔬菜综合批发市场升级改造的一部分，建筑面积3万余平米 。 经营模式：发展商自持60%的物业，40%的物业对外出售，由于七里堡茶城是七里堡商贸城的一部分，为七里堡村村建商业地产，项目无产权，实际销售的为使用权。 客户：由于非产权出售，投资价值相对较低，客户多为自营性客户。 价格：一层均价为15000元/平米，二层7800元/平米，三层4000元/平米（目前在售价格） 租金报价：临街房5元/平米·天 一楼内部2.8元/平米·天 二楼内部1.8元/平米·天 经营状况：开发商采取先招商后销售的商业模式，销售较为理想。许诺的内外部硬件未实现，以及相对较高的租金水平，没有达到客户的预期收益，经营状况不理想，半数商户要求退租。 项目总体量150万平米，其中一期建设面积50万平米，先后确立了纺织品、五金、电动车、茶叶、副食调料等超过5种经营业种。属于“平地造市”型的商业地产，周边没有成熟市场，后期运营成效极差。 经营模式：产权销售 由于缺乏必要的条件和经营传统，目前经营极其惨谈，后续施工几乎处于烂尾状态。目前租金水平仅为0.15元/平米/天，售价不足4000元/平米。在市场上留下恶劣影响，成为典型的失败案例。 项目先后被现代家电市场、东华美家居、居然之家家居建材市场等多家租赁经营，因经营不善撤场易主，在市场上形成了一定负面影响； 同时物业目前隶属杨庄村集体所有，无法带产权销售，通过走访周边业户，了解到业户对其无产权、销售使用权带有一定心理抗性。 产品属性：项目多次易主，对市场口碑形成一定负面影响；同时因为产权问题，对于购买客户来说，具有一定心理抗性 问题梳理 问题一：产权问题 通过对专业市场研究，具有产权的专业市场商业地产相对于非产权更具有更高价值。购买产权所产生的所有权以及衍生出来的其他权益，能够给置业者带来更多的收益，更具有置业价值。另外对自营客户来说，购买具有产权的商铺，转化为经营成本较低，并且对商场的归属感较强，经营状态较为稳定。产权是吸引置业者的“卖点”。 即使非产权销售，以经营权、使用权等变相一次收取租金的形式，其使用权或经营权在４０年以上，客户认可度较高。 项目目前销售２０年使用权，通过走访了解到，业户对其操作模式具有一定抗性。 消除业户对２０年使用权销售的抗性，是营销过程中面临第一解决问题。 问题二：经营问题 通过对专业市场研究，已经经营的成熟专业市场更受置业者青睐。老东门万货汇、新世界商城之所以热销，因为其属于已经营成熟的商业物业，并在原有老商圈老市场的基础上进行升级完善，能够保证置业者的长期利益，客户的预期收益认可度高。 项目因经营问题几经易手，对市场口碑存在一定负面影响；通过对业户的走访了解到，是否能够经营成功、避免走以前老路，是存在业户心中的疑问。 面对市场负面影响、消除业户对未来经营状况不确定性的顾虑是项目面临的第二大问题。 问题三：销售问题 沟通了解到，预期年回款５个亿，入场３个月开盘，销售６０％以上；完成此销售目标，价格该如何制定？ 根据对市场已售、在售的专业市场销售情况来看，市场带产权销售汽配城售价在６０００元/㎡左右之间，年均回款在１－２亿之间，由于贵司对项目财务目标要求较高。 面对如此高的销售目标，合理制定价格、快速蓄客、快速在市场上取得认可是项目面对的第三大问题。 汇报思路 现状分析 机会点分析 行业现状 市场现状 机会点提炼 策略简析 问题诊断 项目梳理 问题梳理 机会点一：城市发展，旧有市场面临调整 受城市发展因素影响，市区内老市场必定要进行搬迁或升级改造。目前段店汽配城已经进入搬迁日程；华东汽配城、刘场汽配城等中小汽配城因规模小、经营环境差、利润削薄等因素也面临整合；因此大量汽配城业户将面临重新选址的需求。 对于项目来说，处于汽配专业商圈，其地缘优势对于业户选址来说具有较大吸引。 机会点二：行业不断升级，市场升级势在必行 整个汽配行业面临升级，包含物业结构升级、服务升级，需要停车位等硬件配套提升、仓储能力强、服务配套完善、经营环境较好的汽配市场出现。 项目物业虽已建成多年，并多次更换商户，但相对于专业市场来说，其物业结构给仓储能力、经营环境、配套服务提供了升级的条件，为先进经营理念引进提供了物业基础，对一些扩充规模、经营档次升级的业户来说具有一定吸引力。 机会点三：区域优势，汽配商圈中的新市场 区域内是省内知名、最早发展起来的汽配市场聚集区，相比其他区域新建汽配城，具有传统行业聚集优势。 项目具有承载、传承和升级老汽配商圈的重任，需要充分把握老市场业户及协会成员等优势资源。 品牌专用配件、高档车配件、实力商户等需要形象较好的店面展示和经营环境，这是旧有市场不具备的。 项目更为专业的品类分区及店铺规划