租赁业务于风险防控.docVIP

租赁业务风险防控2.1不得出租的房屋有哪些？ 有下列情形之一的房屋不得出租 （一）未依法取得房屋所有权证的； （二）未经综合验收、新建的房屋不能出租； （三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的； （四）共有房屋未取得共有人同意的； （五）权属有争议的； （六）属于违法建筑的； （七）违反规定改变房屋使用性质的，不得出租 （八）已抵押，未经抵押权人同意的； （九）不符合安全标准的；不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的； （十）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。注：对于房屋所有人已死亡的，房屋继承人应当按《继承法》的规定，办妥房屋继承过户手续后，方可出租该私有房屋。2.2出租期间承租人是否可以增设他物，若未经同意增设他物如何处理？ （1）承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。（2）承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。2.3承租人或出租人可以解除租赁合同的情形有哪些？ 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。2.4租赁物所有权变动是否影响租赁合同？ 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。2.5在房屋租赁关系存续期间，租赁物如何维修？ 1) 因人为使用情况导致物品需要维修的，由承租方负责维修，可以要求业主配合； 2) 因物品老化导致需要维修的，由业主负责维修，电器类（在保质期）可由产品厂家上门维修； 2) 双方自行协商解决； 4) 不可抗拒原因双方互不承担维修责任。2.6房屋出租人在向外来务工人员出租房屋时，应履行哪些义务？ 1）出租房屋前，应当向房屋所在地的派出所申领《房屋租赁治安许可证》。 2）出租房屋前，出租人应当查验承租人的有效身份证件，填写由公安部门统一制作的登记表。 3）督促承租人及时办理暂住登记或申领暂住证（所需证件：本人身份证原/复印件，房产证复印件、2张一寸照片、租赁合同）。 4）依法纳税。 5）发现承租人有违法行为的，应及时向有关部门报告。2.7签署租赁违约金需要提供什么？ 看房确认书、定金协议书、成交报告单及收据粉联。2.8未用安信合同需要提供什么？ 需要客户和业主写声明（声明中要有双方自愿不用安信合同，出现任何问题与安信无关的字样）、房产证复印件、看房确认书、房屋出租委托登记表、客户和业主身份证的复印件、成交报告单及收据粉联。2.9业主或客户委托的情况需要提供什么？ 普租合同、房产证复印件、看房确认书、房屋出租委托登记表、客户和业主身份证复印件、客户或业主的委托书、受托人身份证的复印件、成交报告单及收据粉联。2.10客户或业主是公司的情况需要提供什么？1）业主是公司的情况: 普租合同、房产证复印件、公司营业执照副本复印件加盖公章（可以是红章也可以是复印章）、委托书加盖公章（必须是红章）、受托人的身份证复印件、如果出租人是公司法人亲自签署的，只需要法人的身份证就可以，就不需要委托书加盖公章了；客户的身份证复印件、看房确认书、房屋出租委托登记表、成交报告单及收据粉联；2）客户是公司的情况：普租合同、房产证复印件、公司营业执照副本复印件加盖公章（可以是红章也可以是复印章）、委托书加盖公章（必须是红章）、委托人身份证复印件、如果承租人是公司法人亲自签署的只需要提供法人的身份证复印件就可以了，就不需要提供委托书加盖公章，业主的身份证复印件、看房确认书、房屋出租委托登记表、成交报告单和收据粉联。2.11业主过世的情况下出租方需要提供什么？ 房产证复印件、业主死亡证明复印件、签合同人身份证复印件、体现逝者与签合同人关系的户口本复印件及免责声明（免责声明的内容要体现出本人是谁、和产权人是什么关系，出租物业地址是哪的房屋，出租该房屋得到了产权人所涉及的所有的直系亲属的同意，分别写上都是谁，出现一切问题与安信无关自行承担责任，然后每个人都要在免责声明上签同意两字确认）。2.12业主未成年人的情况下出租方需要提供什么？ 业主如果是未成年人，一般由其父母中的一方来出租，这种情况需要提供房产证复印件，出租人的身份证复印件，户口本上能体现出产权人和出租人是父子或母子关系的那一页复印件就可以申报了。2.13业主或客户不能提供身份证复印件怎么办？