《海港城二季度营销策略方案》.pptx

海港城2016年二季度5-6月营销策略方案汇报公司：杭州先觉汇报时间：2016年04月27日汇 报 目 录第一章 市场环境分析第二章 项目营销现状第三章 阶段推广策略 第一章、市场环境分析一、市场环境分析1、一季度宏观政策跟踪十三五规划纲要出台，GDP和人均可支配收入翻番要求到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，未来5年GDP和居民人均可支配收入均要增速保持在6.5%以上。同时提出户籍人口城镇化率加快提高，到2020年我国常住人口城镇化率将达到60%，户籍人口城镇化率也要达到45%，未来将有超过5000万人口向城镇迁移，超过7000万农村人口向市民转化。先觉解读：GDP和收入翻番的目标要实现意味着这很可能是一场“货币游戏”，GDP增速跟不上货币增发，人民币贬值速率将提高，“以投资对抗通胀”将成为主流选择。一、市场环境分析1、一季度宏观政策跟踪5月1日起实施。3月23日营改增细则落地，土地成本、不动产可抵扣，减轻企业税负。先觉解读：政府鼓励企业入市加快去库存。商业、办公物业更具备企业实用价值。一、市场环境分析1、一季度宏观政策跟踪热点城市调控政策转向，沪深限购力度加码，杭州暂不在其列，但需要预警先觉解读：上海3.25新政出台后，住宅连续4周成交跌幅超50%；同期酒店公寓成交涨幅明显。酒店式公寓的抗政策能力再次说明其投资价值。一、市场环境分析2、一季度杭州整体楼市（十城区）走势在降准、降息、降首付等系列利好政策刺激下，继2015年成交破12万套后，2016年持续火爆，截至4月24日杭州共成交55798套，约占2015年总成交的44%，市场大环境回暖明显。一、市场环境分析2、一季度杭州整体楼市（十城区）走势2016年3月份杭州十城区成交突破2.5万套，创下历年新高；4月份截至24日累积成交14116套，预计整月成交将创下历年“次高”。一、市场环境分析2、一季度杭州整体楼市（十城区）走势近年来杭州十城区库存一直高位徘徊，整体量依然巨大。2016年以来有明显下降，受G20停工影响，今年新增供应将会大幅度减少，存量有望继续下滑。一、市场环境分析3、杭州酒店公寓市场（十城区）走势杭州酒店式公寓成交从去年下半年开始回暖，在今年3月份达到成交峰值，累积成交2656套，创下近几年新高。4月份截至25日成交1950套。随着住宅市场供应不足，酒店式公寓预计下班将迎来成交旺销期。一、市场环境分析3、杭州酒店公寓市场（十城区）走势截至4月25日杭州酒店式市场存量共计30644套，存量面积约1764229㎡。主要集中在余杭区、下沙和萧山为主。其中余杭区最多，套数占全市约28%，主要集中在临平新城、勾庄板块。余杭区存量分布表区域套数（套）面积（平方米）余杭区8584387137 滨江区2649174904 江干区3851219708 大江东1417927 之江区103075323 西湖下沙区5485290219 下城区2752176844 萧山区3822301175 拱墅区169579220 上城区526975 一、市场环境分析4、未来科技城板块整体市场走势（含住宅、商业等）从下图可以看出，未来科技城板块今年3-4月份来成交井喷（主要为住宅），住宅的集中成交将提高市场对板块价值的认同度，同时大量的土地供应和住宅交付将会区域带来大量人气。一、市场环境分析5、未来科技城板块酒店公寓市场走势（网签数据）未来科技城板块网签销售数据如下，主要以EFC单盘续销为主。富力天贸广场基本停滞，目前代理公司更换中，预计5-6月份重新启动销售；八方城销售数据未进入网签统计范畴。富力西溪悦居全年成交32套EFC开售，15年共成交791套EFC余房续销62套一、市场环境分析6、主要竞品酒店公寓营销现状——八方城项目名称八方城项目区位文一西路荆长路以东200米项目体量约39万方(商业/公寓/写字楼)开发企业杭州辉望实业有限公司开盘时间2015-12-5交房时间2016年6月部分交付占地面积约10万方容积率2.7绿化率20%均价12500元/㎡主力户型7#40-50方 6#36-61方 （4.79米精装LOFT）其他南北差价约十几万，三证齐全，民用电1011912182763541-7#、10#为酒店式公寓，8-9#、11-12#为写字楼目前在售6#、7#，剩余北面、东面及高楼层房源一、市场环境分析6、主要竞品酒店公寓营销现状——八方城3月销售动态3月20日加推7号楼9-10层共76套装修LOFT房源，建筑面积为40-50方，总价43万/套起。6号楼户型建筑面积为36-61方，目前仅剩朝南61方装修房源，均价约12000元/平米，项目层高4.79米。4月销售动态4月24日5#4-7F40-50㎡LOFT开盘；共计约156套