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城市地图——模型介绍深圳公司 政府资源 目标和内部环境 城市地图与战略 土地分布 竞争对手 客户细分 商品房市场 宏观经济、人口 城市规划 战 略 狭义城市地图的制做过程是外部因素收集和分析的过程，是城市战略形成的重要组成部分。 仅由客户细分导出的城市地图只能回答：哪里？适合做什么样的项目？这是狭义的城市地图。 城市地图制作过程可以兼容其它六个方面，进而回答：我们的外部环境如何？地图概念得到了扩展。 政府资源 土地分布 竞争对手 商品房市场 宏观经济、人口 城市规划 外部环境+内部环境，结合企业目标，利用战略管理工具，最终形成城市战略。（广义的城市地图） 广义的城市地图就是城市战略。 土地分布图 片区、组团划分图 发展战略 要素1 景观图 要素2 医疗图 要素n XX图 …… 城市地图 (客户匹配) 客户细分 城市地图形成过程 楼盘分布图 土地市场 分析 评分标准 评分标准 客　户　细　分 商品房市场 分析 竞争对手 分析 宏观经济、人口 规划、产业 政府资源 目标和内部因素 地图说明 片区、组团划分及客户匹配 发展空间研究 城市发展战略研究 城市地图制作的目的 研究的方法 使用方法 客户细分 评分标准 交通和基础设施建设 各要素分布及影响范围 片区、组团划分和客户匹配 土地市场 商品房市场 竞争对手 政府资源 宏观经济和人口 城市规划 目标城市的经营目标 内部因素分析 城市战略片区、组团发展策略 片区、组团介绍 客户匹配 片区、组团存量土地 片区、组团商品房市场 医疗要素分布图 医疗要素影响范围图 …… 城市地图目前我们的工作集中在第二部分，以客户细分为基础进行数据收集、片区组团划分和客户匹配。该环节的成果除了完成了狭义的城市地图以外还可以作为项目发展的辅助工具和以后形成城市战略的基础。 城市地图提纲 项目发展的工具 客户细分 形成城市战略 评分标准 评分标准解决的是对要素点的影响程度和影响范围的评价。 影响程度指要素点之间横向比较而形成的在其影响范围内的最高得分，是对要素点的综合评价。 影响范围指要素的对于客户的影响距离，或者说辐射能力。 以下以商业要素为例说明：（具体使用方法将在模型中详细介绍） 华强北商圈 沃尔玛超市 500m 6分 10分 1000m 8分 城市地图 组团模型示意：Ｄ１６组团 俊园 最终成果概况——各因素影响范围叠加图 由各种要素影响范围叠加形成，用于划分片区和组团。 最终成果概况——片区组团划分图 · 罗湖区政府 酒店、银行等配套 怡景花园 俊园 木头龙住宅小区 京基·东方华都 教育新村 市公路局商住楼 翠园中学 （省一级） 鸿业苑 明珠学校 （国有民办） 鸿业苑 园林农科研究院 儿童公园 市 人 民 医 院 孙逸仙医院 餐饮业等配套 翠竹苑 竹园宾馆 大头岭 银汉公寓 翠园小学 Ｄ１６组团详图 Ｄ１６组团影响因素分析——要素分布 医疗设施 商业设施 景观绿化 教育设施 地铁站点 Ｄ１６组团影响因素分析——医疗设施 人民医院 心血管医院 组团医疗设施得分：10分 组团影响因素分析 Ｄ１６组团影响因素分析——商业设施 东门商圈 沃尔玛购物广场 万佳百货 组团商业设施得分：６分 Ｄ１６组团影响因素分析——交通设施 地铁３号线站点 组团交通设施得分：８分 罗湖 6 福田 6 南山北环以北 3 南山北环以南 4 盐田 4 行政区最低得分 Ｄ１６组团影响因素分析——景观条件 翠竹公园 罗湖文化公园 儿童公园 怡景花园 组团景观条件得分：６分 Ｄ１６组团影响因素分析——教育设施 组团教育设施得分：９分 翠园小学 翠园中学（省重点） 明珠中学 幼儿园 螺岭中学 Ｄ１６组团——客户匹配 Ｄ１６－１０－６－８－６－９ 行政区－片区－医疗－商业－交通－景观－教育 组团编号： 编号说明： 以上比例均为参考 结论：Ｄ１６组团根据客户匹配最适宜的细分人群为社会新锐 Ｄ１６组团——土地市场分析 １、近三年Ｄ１６组团内没有土地出让记录。 ２、组团内目前没有存量土地。 ３、教育新村内房屋破旧，有可能在未来被政府列为旧改项目。 教育新村 Ｄ１６组团——商品房市场分析 近年内销售项目有鸿业苑和银汉国际公寓。 Ｄ１６组团——商品房市场分析 注：鸿业苑项目１、２期的数据暂缺。 缺少各类因素影响范围界定的科学手段； 商业同医院的情况是类似，不同客户对商业的最佳距离有不同的选择 景观的影响很难确定，而且对于不同的客户景观和文体设施的影响可能重叠，带来矛盾。 疑　问 公园 景观 文体设施 富贵之家 健康养老 富贵之家 健康养老 √ √ × √ 设计指标的时候应该考虑不良的影响，它们可能对于目标客户来说是要减分的，因此指标的权重应该既有正也有负。 规划和基础设施不是静止不变的，在成熟片区做客户分析地图具有指导意义，但是在不成