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致 委 托 方 函 谷智明： 受您的委托，我公司根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产抵押管理办法》、《房地产抵押估价指导意见》、《房地产估价规范》等相关法律、法规和技术标准的有关规定，委托人提供的相关资料，估价人员实地查勘的情况，市场调查的情况，委托的估价目的，估价时点。遵循独立、客观、公正的原则，按照严谨的估价程序，选用市场比较法对 住宅房地产进行评估，其评估的2014年1月20日房地产市场价值为人民币（大写）：壹佰贰拾贰万元整（￥122万元）。 此致! 红河中信房地产评估有限公司 法定代表：倪金禄 二0一四年一月二十日 房 地 产 抵 押 评 估 报 告 中信房估字〔2014〕第009号 委 托 人 谷智明 评估机构 红河中信房地产评估有限公司 评估对象 个旧市中山路9号A幢2608号住宅（丽水金湾商住楼） 估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考而评估房地产抵押价值 估价时点 2014年1月20日 估价依据 1．《中华人民共和国物权法》 2．《中华人民共和国担保法》 3．《中华人民共和国城市房地产管理法》 4．《中华人民共和国土地管理法》 5．建设部《城市房地产抵押管理办法》 6．《房地产估价规范》（GB/T50291—1999） 7．《房地产抵押估价指导意见》 8．委托人提供的相关资料：《中华人民国和国房屋所有权证》：个旧市房权证（私）字第S012831号、共字第S0128311号复印件。 9．个旧市房地产管理处房屋登记信息查询申请表。 10．估价人员现场查勘、收集、整理的资料。 11．本公司掌握的房地产市场信息资料。 估价 原则 房地产估价师按照房地产估价独立、客观、公正原则、合法原则、最高最佳利用原则、替代原则、价值日期原则和谨慎原则进行评估。 注册 房地 产估 价师 声明 对本房地产估价报告我们作如下声明： 1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。 2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自已公正的专业分析意见和结论。但受到本估价报告中已说明的假设和条件的限制。 3．我们与估价对象和有关当事人没有个人的利害关系或偏见。 4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。 5．我们对估价对象进行了实地查勘。 6．没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 估价 的假 设和 限制 条件 （一）估价的假设前提 1．估价对象产权明晰，手续资料齐全，可在公开市场上自由转让。 2．市场供求关系、市场结构保持稳定，未发生重大变化或实质性改变。 （二）估价的限制条件 1．本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向无关的单位和个人提供。 2．本报告估价结果为2014年1月20日的市场价值，随着时间的变化或国家经济政策的变化可能发生变化，请使用人尽快使用估价报告结果。本报告估价结果的有效时间从2014年1月20日起至2015年1月20日止。在有效时间内市场价格发生波动，委托人需作价格调整或估价事项需要调整，本公可作相应的调整。本报告超过有效期或使用完毕后失效。 3．本报告评估的目的是为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考而评估房地产抵押价值。如果改变估价的目的或若作其他用途，本公司不承担任何责任。 4．本报告使用权归委托人所有，本公司对估价结果有最终解释权。 房地产变现能力分析 1．变现能力是指在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。 2．估价对象为住宅，建筑面积较小，独立使用性较强，流通性较好，故变现能力较强。 3．假定在估价时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低。 4．处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。一般说来，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金、营业税及部分手续费。 房 屋 权 益 情 况 房屋用途 结构 建筑面积(㎡) 房屋总层数 所在层次 住宅 钢混 167.97 31 26 房 屋 状 况 房屋使用 配套状况 该套住宅卧室3间，客厅1间，饭厅1间，厨房1间，卫生间2间。使用功能设施配套齐全。 室内顶棚 钢筋混凝土楼顶，客厅、饭厅、卧室乳胶漆粉刷，木质材料、石膏板等材料造形装饰，厨房、卫生间铝塑板吊顶装饰。 楼地板 钢筋混凝土楼地板，卧室木地板铺垫。客厅、饭厅、厨房、卫生间瓷砖铺垫。 墙 砖砌体墙