《天津房地产项目经营计划书》.docVIP

项目经营计划书 前言 为了规范项目操作，提高工作效率，规避项目运营风险，提升集团整体投资效率，特制定项目经营计划书内容指引。 第一部分：项目技术经济指标 一、土地获取 2006年5月25日，新华集团滨海世纪公司以5460万元（隐性6400万元）获得 静海2006-07号宗地。 二、规划指标要求： 该总土地占地面积98.48亩（65654平方米）。总建筑面积116577平方米，楼面价548.99元/㎡。 一、指标统计 指标类型 指标 单位 任务书数值 实际数值 备注 用地平衡 总用地面积 平米 　 65654建筑用地面积 平米 　 46806总建面（计容积率） 平米 　 116577其他不计容积率建面 平米用地构成 小区道路 平米 　 5436消防道路 平米人行道 平米广场 平米绿化 平米 　 11589水景 平米室外体育设施 平米室外泳池 平米基本指标 规划容积率 — 　 　1.78覆盖率 %绿化率 % 　 40％总户数 个 　 　920车位数（其中地面） 个 　 176（室内）　 　室外560 土方平衡 挖方量 立米填方量 立米挖填方差量 立米边坡支护 米二、建筑细部面积指标 可售住宅分类 占地面积 建筑面积 层高 层数 结构类型 电梯个数 户数 内外部装修标准、厨卫设置 别墅住宅联排住宅多层住宅 　 　95011 　 6+1 　砖混 　66 840小高层住宅 　 　15566 　 10 　框架 　7 80 　 高层住宅超高层住宅合计 　 　110577920 　 备注：属于同种建筑类型但层数差异较大时，或有重大影响成本情况时可单列 计容积率配套 占地面积 建筑面积 层高 层数 类型 内外部装修标准、设施设置 商业 1184 2368会所 450 450幼儿园 1100 1284小学物业用房其它附加配套 占地面积 建筑面积 层高 层数 结构 装修标准 架空花园架空车库地面停车地下商业街地下室面积 　 　14342 　 　0三、产品说明： 建筑概况 1、 设计概念：中高档定位，零层为储藏间及外跨式车库，1－4层局部层层退台，围合庭院式观景洋房，区内人车分流2、 主要产品类型分布：多层、高层混建，10层小高层两幢，6+1电梯洋房19幢 3、各种占地的配比恰当，车位布置合理，楼间距1：1.61；4、商业物业独立布置， 园林小品标准 9元/㎡（建筑面积） 其他配套设施 计划中与华夏未来战略联盟，区内建设华夏未来幼儿园一座。 单独占地体育设施规模标准说明 　 总体装修标准 三部节能 备注三、建造标准要求： 建筑类别类型1 类型2 备 注 层数/层高 10层/3 M 6+1/3M　 商业3层层高4.5M　 结构类型 框架 砖混结构土建部分 地基处理 预应力管桩基础 基础外墙 设计为：页岩砖 空心砌块　（拟采用实心粘土砖）； 内墙 套内空间：刮腻子，踢脚为水泥砂浆，公共空间：内墙涂料。　厨房、卫生间水泥毛面 柱 梁 板 商品混凝土现浇楼板 地面 套内空间：水泥地面　公共空间：面砖地面。 楼面 水泥砂浆屋面 露台（上人屋面）毛面交活，水泥砂浆、珍珠岩保温、沥青油毡防水、混泥土板架空隔热层 门窗 外檐彩塑门窗（中空平开窗、白玻），入户钢质复合安全防卫门，楼栋门钢质复合安全防卫门 楼梯　 公共楼梯间钢筋混凝土楼梯，铁艺木扶手 外墙装饰 外墙涂料，局部外墙面砖（首层外墙贴砖），外墙外保温 内墙装饰 腻子交活 橱卫 上水到表，下水到位，预留面盆、坐便、浴盆位置 顶棚　 公共空间：内墙涂料。套内空间：刮腻子。 安装部分 给排水 及消防 计量：预留计量表安装位置。洗衣机位：每户预留（设专用上下水接口）。 厨卫上水到表，下水到位，预留面盆、坐便、浴盆淋浴位置（中水预留）。 电气 电话、闭路电视系统：客厅、主卧室预留接入端子。宽带入户 采暖燃气 热源：地板采暖、分户计量（有阀门不装表）；燃气：管道天然气 空调 预留空调孔，预留空调插座，室外机统一位置加装饰 智能化 消防传感远外监控、电子公告、背景音乐、可视对讲 电梯 观光梯、客梯、载重800KG 1.0（米／秒）不锈钢内壁，公建内配备货梯。第二部分：目标市场定位及产品定位 区域地产市场综述 静海新城区建设规划的先期实施，政府机构、教育示范机构连同开发区建设区域扩大东移，城市政治文化中心更加靠近天津外环，交通环境进一步提升区位升值空间。 2004年起，顺驰、政华、天水、天发、鑫地、大安等十余家市内开发商在城区开发建设，开发区内已经形成新生代住宅密集群落。产品类型包括洋房及高层。其价格呈坚挺上扬趋势，住房消费潜力巨大。多层均价约计3300元/㎡，高层起步350