《房地产估价实习报告(外贸服饰店)》.docVIP

房地产估价 实 习 报 告 班 级: 1004504 学 号: 1004504-23 姓 名：王秀英 指导老师: 薛姝、刘小平2013年6月14日 房地产估价报告 项 目 名 称:益阳市康复北路外贸服饰店委 托 方:李芸溪 估 价 方:益阳市华湘房地产价格评估有限公司 估 价 人 员：王秀英 估价作业时间:2013-6-17至2013-6-30 估价报告编号:目录 报告摘要……………………………………………………………4 致委托方函…………………………………………………………5 估价师申明…………………………………………………………6 估价的假设和限制条件……………………………………………7 估价结果报告………………………………………………………9 委托估价方 收托估价方 估价对象 估价目的 估价时点 价值定义 估价依据 估价原则 估价方法 估价结果 估价人员 估价作业日期 估价报告应用有效期 估价技术报告………………………………………………………15 个别因素分析 区域因素分析 市场背景分析 最高最佳使用分析 估价方法使用 估价测算过程 附件…………………………………………………………………26 益阳市康复北路外贸服饰店房地产价值评估报告 [报告摘要] 该房地产法定用途为商业，其土地使用权现状为出让。目前用于租赁经营，报告详细分析了这些因素后，按照合法原则和有关法规，经商业装修和签订租约的状况加以评估。报告采用了成本法、收益法以及市场比较法进行评估，最终以简单算术平均法确定估价对象于估价时点（2013年6月17日）的现状公开市场价值。估价目的是为委托方提供价格参考。华湘房地产价格评估有限公司2013年6月30日致 委 托 方 函 李芸溪： 依据委托，我们公司对坐落于益阳市康富北路外贸服饰店（使用面积20平方米）的房地产进行市场价格评估，为委托方将来拍卖提供参考的依据。估价时点为2013年6月17日。估价人员根据国务院、建设部、原国家土地管理局、国土资源部，湖南省和益阳市政府等有关部门颁发的有关法律、法规和文件、技术规程等操作规范。根据贵政府提供的有关资料，按照《中华人民共和国房地产管理办法》、《房地产估价规范》、建设部颁发的《城市房地产市场估价管理暂行办法》等规定，运用科学的估价办法，在分析现有资料的基础上，遵循独立，客观，公正的原则。经过周密准确的测算。确定该估价对象在2013年6月17日繁荣现有正常市场价格为人民币：92142元。大写为人民币玖万贰仟壹佰肆拾贰元 。单价为RMB4607元/平方米。 现将完成的估价报告提交给贵政府。 此致 华湘房地产价格评估有限公司2013年6月30日估 价 师 声 明 我们郑重声明： 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的、准确的。 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地的查勘。 没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要的专业帮助。 如未得到本公司的书面许可，本估价报告中的全文或任何部分内容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明。 最后，根据本公司的一贯作法，我们必须申明，本估价报告书仅供委托方使用，本公司不承担对任何第三者对本报告书的全文或任何部分内容的任何责任。 估价 师：王秀英 注册房地产估价师：薛 姝 审核：薛 姝 估价的假设和限制条件 估价假设条件 （一）本次估价参考公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格,但考虑其他因素的影响,其拍卖底价可能会低于其市场价值。 （二）本次估价基于以下概念： 所称估价，是指专业估价人员，根据估价目的遵循估价原则，运用估价办法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象的客观合理价格进行估算制定的活动。 所称客观合理价格，是指对应于某中估价目的特定条件下形成或成立的正常价格，它能够为当事人或社会一般人所信服和接受。通常客观合理价格是指在公开市场上形成或成立的价格。 公开市场，是指在一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较为充裕的时间，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。 同一估价对象，估价目的不同，估价依据及采用的价值标准会有所不 同，估价结果的客观合理价格也会有所不同。 本次价格评估，采用基于市场的价值标准。 估价限制条件 本估价报告应用范围为委托方拍卖估价对象提供价