房屋质量投诉法律法规的论文.docVIP

房屋质量投诉法律法规的论文 1房屋质量投诉的特点和发展趋势 房屋质量投诉一直是社会关注的焦点,也是处理的难点,近年来投诉数量更是呈现出逐年递增的趋势。以扬州市区为例,2011年共调查、处理各类住宅质量投诉及咨询179起,2012年为193起,2013年截至到11月30日为173起,导致的群体性投诉事件也已涉及数个开发商业楼盘和拆迁安置小区。究其原因和特点,有以下几个方面。 1.1城市建设规模和基建投资 扩大2013年扬州市城建投资量超过180亿,新开工项目建筑面积572×104m2,累计在建工程已达1400×104m2,截至11月底竣工住宅面积433×104m2。随着建设工程量的逐年增长和房屋保有量的居高不下,投诉的绝对数量也“水涨船高”。 1.2房屋质量监管和维修保证体系有待进一步完善 现有的房屋监管体系中,法律法规对开发商违约行为的约束和处罚力度偏低,导致了质量投诉的发生。少量开发商违背合同约定,私下变更工程做法,擅自降低居住环境标准,导致购房业主不满,甚至直接引发群体性上访。工程交付后,作为工程质量第一责任人,部分建设单位不能有效组织和落实质量保修工作,对业主的合理诉求拖延、推诿,激化了当事双方的矛盾,而房屋质量的维修保证体系也有待进一步完善。江苏省新出台的89号省长令《江苏省房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理办法》,明确了开发企业缴纳质量保证金制度,但具体操作和管理细则尚未出台。对超过质保期的房屋质量问题,居民要动用房管部门的公共维修基金,申请周期相对较长,程序也有待简化。没有资金保障,质量问题得不到及时维修,自然加剧了质量投诉。 1.3投诉质量问题的范围不断扩大,重心有所转移 百姓投诉的质量问题不再局限于房屋结构安全、附属构件使用安全等问题,已涉及到使用功能、外观质量、环境质量问题;不再局限于土建范畴,已扩展到建筑节能、水电安装领域;不再局限于施工问题,已关注材料品质和追究设计缺陷;不再局限于房屋交付验房,已直接跟踪监督和举报建设过程中的参建单位质量行为不规范问题。近两年发生的业主投诉设计缺陷、群诉开发商违约取消中央空调、举证质疑设计技术核定单重号、资料归档不规范等问题,就充分证明了住户的房屋质量维权意识不断增强,查找质量问题更细致、更专业、更全面,范围更广,导致投诉量不断攀升。 1.4住宅质量通病客观存在,裂、空、漏等顽症,仍有待进一步加强控制 经过对近三年市区质量投诉的分析,经技术人员现场查勘(部分项目为专家鉴定),所反映的问题绝大多数属于质量通病,未发现影响结构安全的质量问题。但涉及“空、裂、漏、薄”等问题的质量投诉,占投诉总数的比例呈常年居高的态势。2011年占质量投诉总数的占45.8%,2012年占46.6%,2013年截止到11月份占52.6%。近年出现的业主群体投诉,也主要是反映房屋渗漏、墙面粉刷裂缝、抹灰层脱落、窗户损坏,质疑存在混凝土强度不足、砂浆强度不足、墙体保温材料质量不符合要求等质量问题。这其中有通病防治措施落实不力的问题,还有一些技术难题需要研究解决的原因(如热胀冷缩导致的混凝土构件、墙体裂缝,住宅同层排水等新设计做法和成品砂浆、自保温砌块、外保温板材等新材料应用带来的渗漏空鼓问题等等),也有缺乏优质优价政策激励创优的因素。 1.5部分业主以质量问题为“突破口”,实现经济诉求和其他目的 在处理投诉尤其是群体性投诉过程中,通过与投诉户沟通发现住户因房屋质量存在问题而进行投诉外,往往还伴有经济诉求和其他因素。有房屋销售价格下降的因素;有拆迁安置房屋分配矛盾的因素;还有小区环境、道路规划矛盾的因素。当前房地产行业面临国家政策调控,购房者十分关注房价的走势。随着调控的深入,市场上房价已经开始出现波动现象。外地个别城市由于楼盘二期房价低于一期房价,甚至出现了一期业主聚集打砸开发商售楼处的现象。正是业主与建设单位之间的这些矛盾得不到解决,要求得不到满足,投诉户们便转移了矛盾的焦点,寻找所购买或拆迁安置的房屋存在的质量问题,以此为“突破口”,查找建设单位的弱点争取主动,采取群体上访投诉寻求扩大影响力以期达到目的。 2处理质量投诉面临的困难 面对投诉总量的居高不下,以及较高的媒体关注度和较大的社会影响力,使得房屋质量投诉处理工作面临着严竣的考验。分析目前投诉处理面临的困难,有以下几个方面。 2.1法律法规支撑不足,现行办法滞后于现实发展 首先对建设、监理等责任单位应对业主投诉不力,法律法规没有相关处罚规定,缺乏约束力。目前参建单位处理质量投诉的责任意识不强,被动依赖质监部门的情况居多。尤其是作为第一责任人的建设方,与投诉户自行协商解决的概率偏低,主观态度不积极,大多数推交物业公司或施工单位解决,对质量保修既不组织实施,也不跟踪管理和回访,导致矛盾激化。对建设单位作为第一责任人但不切实履行质量职责的