项目营销如策略.docxVIP

项目营销策略（一）项目形象定位xxxx——小天地里的时尚、高雅生活形象诠释：小空间里的大故事，让您发现生活别样的美丽。10米高的空中花园，让您在家中笑傲风景。绿色在家门，清新邻里间，让您品味高雅，享受生活！当您带着疲惫的身心步入小区，徜徉满园的绿竹，您是否感觉神清气爽？当您在闲暇时，漫步在蜿蜒的小区幽径时，听着翠鸟的轻啼，您是否感觉心情愉悦？当您的朋友羡慕您舒适、安静的生活环境时，您是否为您当初的选择感到骄傲与自豪？xxxx，等待您的青睐！（二）项目营销推广策略1、营销推广整体思路：市场细分，形成差异化 作为一家新的房地产的首个项目，不具备直面竞争的品牌优势：其企业开发战略定位是不作“挑战者”，不作“跟随者”，而进入“细分者”市场，抓住市场空缺，和对手形成差异，在这一定位策略前提下，我们通过市场调研，论证了市场空缺和入市机会的存在。具体产品策略是：住宅：——紧凑型两房，三房（市场供应量小）——立面风格创新（市场同质化严重，个性楼盘少，公众对建筑立面较在意）——入户花园，空中庭院等创新户型（市场空缺）——40—60平米，一房一厅，两房两厅，白领族小户型公寓，宜商宜居，是目前热销小户型的升级版（市场空缺）——小户型结构领先（深圳成熟户型复制，www市场空缺），以户型优势，弥补朝向差。——底层临街商铺2、确定整体营销阶段过程营销第四阶段:客户：投资客为主主推卖点：商铺门面的销售营销第三阶段:客户：投资客为主主推卖点：升值潜力、投资回报率吸引少量冒险型的投资客吸引冲动型的过渡性自住客户营销第二阶段:客户：自住、投资并重主推卖点：社区、配套、产品 升值潜力吸引观望型的过渡性自住客户落定吸引观望型的投资客落定通过价格优惠、付款方式灵活等手段吸引最后一部分投资客落定营销第一阶段:客户：过渡性自住型为主主推卖点：生活方式/概念 （三）营销执行策略1、现场包装策略1) 工地现场包装在3月5日项目宣传启动后，进入导入期。立刻对项目全部围墙广告进行更换；包装上以展示“小天地里的时尚、高雅生活”形象广告为主，以围墙广告向市场告知项目即将推出产品信息。根据这期产品特性，以形象广告进行攻心战术以达到建立项目形象目的。在项目强销期后，此时项目市场形象已初步建立，冲动型客户已也已购买，我们面对的客户更多的是理智型客户，这时应更换全部围墙广告，针对此类客户类型心理特点，广告内容以项目卖点为主，在广告语言的煽动下，用事实说话，以达到促进销售目的。我们可充分利用此期项目紧邻城市主要干道——www大道和龙洲路及毗邻华天商业圈，展示面宽、人流量大的优势，立即在楼体上以大型喷绘形式和在施工塔吊上以霓虹灯形式制做“xxxx”，达到每天24小时向市场传递项目新产品信息目的。2）样板房包装由于此期小户型为不带精装修销售，针对此期目标客户群较年轻化的特点，以现代简约呈现出不同的故事形式进行包装，使其在讲解时趣味性强，引发客户的共鸣和购房后的憧憬，以促进项目销售。配置专职样板房管理人员，工作人员要求年轻，服装要求具有 活力，体现年轻活力；样板房管理员要时刻保持样板房的卫生清洁，同时能达到一定的样板房讲解能力，在客户参观时，提 供热情周到的服务，使客户在参观过程中能体会到专业、热情 的物管服务，以促进项目销售。 3）售楼处包装售楼处展板内容初期以项目形象内容为主，强销期后以项目卖点内容为主，以贴合销售需要。售楼处需配合楼盘的性质来营造气氛，布置一些赏心悦目的小植物和小饰品，配以竹和玉的主题，以满足项目形象和目标客户群心理的需求。2、广告推广策略1）广告推广整体思路形象建立期：采用户外、工地围墙、报纸、短信、网络等集中轰炸的方式，快速建立项目时尚、高雅形象，引发购买冲动。市场预热期：由虚转实，对xxxx的配套及项目卖点进行市场宣泄，加强目标客户群对项目的认知与购买信心。强销期：深入的进行项目与产品的卖点挖掘，对卖点进行局部描写和细部放大展示，进一步刺激客户购买欲望和信心。持销期：进行企业品牌和项目品牌推广，结合物业管理以及项目所倡导的生活方式展示，促进客户之间的口碑传播，多重刺激引发客户的强烈购买冲动。尾盘期：宣传上强调项目处于城市中心，该地段小户型产品的稀缺性以及项目的投资增值潜力，结合一定的促销手段加以清盘。2）不同销售阶段的媒体组合策略各媒体优缺点分析媒体种类优点缺点报纸灵活及时，时效性强，市场覆盖面大，传播范围广，受众面广，广告停留时间较长，信息清楚，可信性高。过于昂贵，保存性差。户外较为醒目，竞争少，驻留时间长，效用持久，费用中等。受众可选性差，有区域性限制，具广告创造性限制，主要是起提示作用。网络相对费用低，信息载量大，灵活性强，交互性强。受众面狭窄（以白领族为主）。电台费用较低，传播面广，信息频率高。信息保存性差，信息驻留时间短手机短信费用低，受众面广，受众可选择性