2011年山东房地产投资额分析.docVIP

2011年前10个月山东房地产投资额分析 山东市场背景简介：拥有全国六分之一的黄金海岸线、十分之一的强大经济总量的环渤海明珠——山东，被誉为中国房地产的“第三极”，近年来成为诸多地产大鳄区域战略布局的重点，其中以沿海城市“青岛——威海——烟台”城市圈，以及内陆城市济南城市圈为代表。当前山东经济总量仍以10%以上的速度迅速膨胀，市场化、工业化和城市化进程正迅速推进，而房地产发展水平仍较低。2010 年山东省房地产投资额仅占同期GDP 的8%，与房地产市场成熟地区约30%的数值相差甚远，与全国平均12%的水平也存在差距。强大的经济总量与房地产市场的相对不成熟决定了山东房地产市场拥有巨大的发展潜力。十二五开局之年，继黄三角区域规划之后，《山东半岛蓝色经济区发展规划》作为第一个获国务院批复的国家发展战略正式亮相，这将预示着山东经济将以更深厚的底蕴为房地产市场需求的快速提升提供强劲动力。同时山东市场相对健康，以青岛和济南为例，房价收入比始终保持在6-7 的水平，不仅大大低于一线城市13-15 的水平，也低于同为环渤海二线城市——大连、天津10 左右的水平，泡沫度相对较低。调控之下各城市市场销售情况：限购杀伤力较大，青岛受调控影响最大，济南次之，烟台相对平稳。限购城市——青岛市场：量缩价微跌，去化速度下降明显。新政之后，青岛3 月成交量比1 月骤减70%，目前存销比17 至18（正常是6）；总体而言，限购政策使得首置类产品需求萎缩30%，再改类需求萎缩70%-80%，高端需求萎缩40%-50%。目前市场上的新盘一天去化率平均大概在50%左右，而去年基本上是100%。现在市场销售良好的项目基本以首次置业和纯高端为主，两级分化严重。例如3 月开盘的高端项目中铁青岛中心，银座临海项目均销售较好，而受影响较大的是龙湖未来海岸、万科蓝山项目（再改房型）。青岛目前成交均价略有下降，但主要是成交结构的调整，并非真正下降，目前开发商资金链尚可，仍是以时间换空间的心态，主动降价基本没有出现。目前政府尚未有限价行为，但规定涨幅不能超过10%。限购城市——济南市场：量缩价微涨，去化速度下降明显，但幅度小于青岛。我们调研了保利楼盘，目前符合购买条件的蓄客和推出的套数基本是1 比1 的关系（去年的话因为没有限购，所以这个比例可以达到2:1 甚至3:1）。价格微涨（如保利大明湖项目，去年下半年开盘的两栋楼价格14000，今年4 月29 日即将开盘，价格预计在15000），基本无优惠。另外，据了解，济南一季度的房价调控目标是12%以内，相对较松。非限购城市烟台和即墨：量缓升价缓涨，去化速度较快，一二线城市严格限购条件下外地投资客已有增多现象。由于不限购，烟台市场情况明显好于青岛济南。目前新开盘项目，若品牌认知度较低项目，一天去化率也在70%-80%，与去年11 和12 月份没有多大变化，由于烟台没有限购，今后几个月估计去化率变化不大。而品牌认知度较高的楼盘，如万科、世茂目前蓄客量远超即将推盘套数，预计5 月开盘项目一天去化率100%。烟台投资房产的比例较低，仅占收入的7%，当地人投资房产意识不强，但目前已有外地投资客增多的迹象，后期不排除由于一二线城市限购，外地大量投资客涌入的可能。而即墨市虽然属于青岛，但不在青岛市内七区限购范围内，目前新开楼盘一天去化率也在90%以上。非限购城市目前仅受限贷影响，个贷放款速度较慢。5 月1 日开始，政府可能开始干预房价涨幅（不能高于10%）。商业地产去化速度加快，预计有较大提升空间。在限购条件下，商业地产确实招致更多投资客的关注。如鲁商置业的商业项目国奥城去化率很快，包括酒店式公寓和写字楼，推出的2.5 万平写字楼基本上是整层出售，不少是个人投资客，预计今年的商业项目升值空间较大。房贷和行业资金链情况：信贷额度紧张，放款速度放缓，其他融资方式如信托也有可能受阻，预计下半年行业资金紧张程度可能胜过08 年，国企和大型房企更显优势。各地房贷优惠全部取消，目前信贷额度比较紧张，加息和提存准之后，10 月以后额度可能会更紧张。很多银行目前基本上只对国企和大型房企放款，像万科、鲁商这样的大公司与各银行有协议，因此影响较小。但银行每个月的信贷额度较紧张，像鲁商这样的公司，虽然开发贷比较容易批，但由于每月放款额度有限，所以有时需要分批放款。个贷放款时间也需要1-2 个月。房地产信托也有可能叫停。业内人士预计若二三季度销售不畅，今年下半年行业资金链预计比08年更紧。政策执行预计将更趋严厉。各地业内人士认为，调控效果关键看今年下半年和明年上半年，因此目前各地政策趋于严厉，没有放松可能，如青岛对预售资金监管更加严格；各地从5 月1 日起严格执行房价涨幅目标，基本上都在10%水平。政府可能会有限价行为；资金方面不仅开发贷和个贷额度趋紧，而且房地产信托