星级酒店估案例分析.doc

酒店房地产价值评估案例分析 一、酒店房地产价值内涵 酒店房地产通常是由酒店大堂、客房、餐厅、娱乐用房、健身用房、设备房等组成，属于功能不可分割的综合房地产。 二、酒店房地产价值的评估的传统方法 （一）、重置成本法 重置成本法假设在估价时点建造具有同等设施水平酒店成本，减去折旧金额后的酒店价值。这种方法的主要缺陷，不能反映酒店产生净收入的价值。 （二）、市场比较法 市场比较法假设酒店购买方只愿意支付不多于近期同类酒店交易金额的价格。此方法能够反映真实市场状况，但酒店交易案例甚少,可作为估价基准的交易更少。其次，大量酒店交易合同不公开，估价机构难以获得足够的可靠交易信息。再者，不同酒店的规模、质量、市场定位和设施、商誉、管理、经营收入等方面往往存在较大差异，难以直接比较。 （三）、收益法 在酒店持续经营的前提下，收益法将酒店未来有效经营年期内各年的正常纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出酒店价格。 酒店作为综合经营性物业，由于酒店在建成投入运行后每年能产生稳定的收益，其房地产价值评估的首选方法当推收益法。另外，正常情况下，不同星级的酒店之间的收益水平存在客观差异率，其收益水平与其星级基本呈正相关关系，收益法反映不同等级酒店的收益水平。 三、酒店评估需要提供资料清单 序号 资料名称 是否提供 备注 1 《房地产证》或复印件 2 酒店宣传折页 3 近三年经审计的财务报表、上季度会计报表、上月会计报表 4 酒店简介:星级、装修及设备设施状况、各楼层工功能分布、分类型房间数目、入住率、房价及折扣率、员工人数。 5 酒店的主营业务收入及各项费用支出明细表（如按客房、餐饮、KTV等分类） 备注：客户提供的资料企业需加盖公章，个人需签名（并提供身份证复印件）,由资料收集人加盖与原件相符章。 三、酒店价值评估案例 （一）、酒店概况 深圳凯宾斯基大厦位于深圳市南山区商业文化中心区。为大型商业综合体建筑，地铁口物业，占地面积为21,911.2平方米，计容积率建筑面积为55,382.07平方米。项目由5层裙楼及1栋25层主楼组成，并设有2层地下层。地下1、2层为配电房、锅炉房、酒店办公室、地下停车场约有350个停车位，地面停车场约有400个停车位，地上1~5层为商场、酒店大堂、海珠城美食会，主楼6~25层为凯宾斯基酒店。 本次评估的估价对象为深圳凯宾斯基酒店整栋物业，为符合国际标准的五星级酒店。根据委托方提供资料及现场查勘，酒店共设置390间客房，其中92间高级客房、208间豪华客房、8间豪华套房，30间行政楼层豪华套房，51间行政客房，1间总统套房。同时酒店配备餐饮、会议厅、酒吧等其他服项目。同时酒店配备六部电梯，两部消防电梯。 2004年9月29日，深圳市***实业有限公司与北京凯燕国际饭店管理有限公司签订《深圳凯宾斯基酒店管理协议》，初始经营期为10年，经双方同意可延长经营10年。该酒店于2006年9月30日正式对外营业。已开业2.5年，经营状况良好。 根据委托方提供的《凯宾斯基酒店项目概况介绍》，估价对象各楼层功能用途见下表。 楼层 功能分布 F-1 发电机房、锅炉房、热交换间、员工餐厅、员工更衣室、储物室、行政办公室、车库 F-2 空调主机房、高低压配电室、水泵房、员工办公室、车库、洗衣房 F1 大堂、大堂吧、雪茄烟屋、商场 F2 四季餐厅、厨房、商场 F3 多功能宴会厅、西式厨房、中小型会议室、商务中心、票务室 F4 海涛风味厅、厨房、行政办公室 F5 空中花园、网球场、室内恒温游泳池、健身室、男女桑拿房、美容美发按摩室 F6- F28 酒店客房 （二）、产权状况 物业名称 凯宾斯基大厦酒店 权利人名称 深圳市***实业有限公司 宗地号 T106-0036 宗地面积 21,911.2㎡ 土地用途 旅馆业用地 土地使用年限 50年(2000.11.28~2050.11.27) 产权登记日期 2008.02.02 竣工日期 2007.08.29 备注 市场商品房 序号 物业名称 《房地产证》 深房地字第号 权利人 名称 建筑面积 （㎡） 登记价 （元） 房屋 用途 1 凯宾斯基大厦酒店 4000348807 深圳市***实业有限公司 45,760.06 259,906,003.60 酒店 2 凯宾斯基大厦103 4000348804 102.80 583,878.98 商业 - 合 计 -- -- 45,862.86 260,489,882.58 -- （二）、酒店收益及运营费用构成 1、酒店收益包括四大部分：客房、四季餐厅、海涛阁餐厅、大堂吧收入、宴会厅收入、桑拿房、按摩房收入、会议室收入、海珠城美食会收入、其他收入等收益。 2、酒店运营费用包括