不必为房地产项目调控长效机制感到恐慌.doc

不必为房地产项目调控长效机制感到恐慌　　今年以来，随着房价的升温，房地产项目调控长效机制一再被提及，前不久的“2013博鳌房地产项目论坛”上，还有业内权威人士透露，房地产项目调控长效机制已进入论证阶段，三个月左右可出台。业内普遍呼吁，在房地产项目调控上，扭转以往“屡调屡涨”的短视和随意性做法，更突出系统性、长效机制建设。那么，什么是房地产项目调控长效机制？这真是调控房地产项目市场的一剂良药吗？在广州住博会的高峰论坛上，专家、学者、房地产项目企业共同探讨了这一热点话题。陈淮：未来趋势就是执行好原有政策著名经济学家，社科院研究生院城乡建设经济系主任，博导，住建部政策研究中心研究员、原主任陈淮表示，政府要建立房地产项目调控长效机制。陈淮首先解释了什么是长效机制。他认为，长效机制应该具备四个特征，一是推动供求关系不断趋于平衡，二是能够不断有助于中国老百姓大多数群众居住条件改善，三是能够贯彻社会公平，让社会不同群体都有机会公平地分享城市化好处，四是能够维护国民经济整体平稳运行。“长效机制应对国民经济中的波动有较强的适应力；宏观调控是为应对短期波动而产生的，过度依赖宏观调控，会导致一变天，房地产项目业就发烧。”他认为，长效机制一定要能够实现多方面利益关系的均衡化。比如，在房地产项目市场当中，就涉及到长远利益和眼前利益，公共利益和局部利益，私人利益和城乡利益的矛盾，政府和市场的利益矛盾，穷人和富人利益矛盾，以及各方面市场参与者，包括地方政府、开发商、消费者等多方面的利益关系。所谓利益关系均衡化，则是说各方都要合理地承担风险，均衡地配置产业发展过程中的代价，任何一方风险代价过度都将激化矛盾。”我们不去努力协调利益关系，而仅仅依靠短期内抑制需求等诸多办法，难以实现房地产项目业的健康发展。黎文江：建立多层次的住房供应体系合富辉煌房地产项目市场研究首席分析师黎文江认为，建立房地产项目长效机制，关键是建立一种多层次的住房供应体系。黎文江认为，就广州而言，保障房经适房的适用群体已经比较明确，但夹心层问题比较明显。有一类夹心阶层，既享受不了保障房，也买不起商品房。因此，他建议，对于夹心阶层，政府应适当给予关注，给出指引，或者通过限价房或其他渠道，解决一部分住房问题，这样有助于缓解广州楼市的供求关系。陈琳：实现大多数民众的福祉长期关注房地产项目市场的广州大学经济与管理学院陈琳教授表示，房地产项目调控长效机制的建立，首先应该是协调供求关系，能够提高全民居住水平，能够实现社会的公平、正义，促进经济的平稳健康发展。而其终极目标，应该是实现全社会的最大多数民众的福祉的最大化。陈琳进一步解释说，如果要实现全社会最大多数民众福祉最大化，在长效机制建立过程当中一定要协调好市场和保障的关系。因为一个社会理念，就像住博会上的产品，既有开发商带来的美轮美奂的商品房产品，也有由政府带来的小巧紧凑、实而不华的保障产品。社会人群也是这样，有一些人可以完全市场支付，但一些人没有能力全部完成支付，希望依赖于政府完成保障，“我觉得长效机制恐怕这两项都是缺一不可。”陈琳提倡说，城市应该努力做到低端有保障、中端有支持，高端有市场，既多层次、分别类的住房供应体系，使不同人根据自己的情况，无论在市场还是在保障产品中找到适合的产品，实现无缝对接。“开发多层次、多元化保障产品，满足大多数民众的住房需求———这是我们应该追求的目标，无论明天房价如何，只要我们建立起一种机制，即人人通过自身的努力，加上社会帮助，都可以获得适当住所，实现居住公平正义，那我们也不会太计较明天房价上升十倍还是一百倍。”记者了解到，目前，楼市调控的三大基础性工作已在稳步推进，即房产税试点扩容、个人住房信息系统全国联网、健全不动产统一登记制度，专家认为，这三大方面将为未来中国房地产项目调控奠定新格局。在短期行政手段的调控效果正逐渐减弱的今天，靠行政手段调控房价已十分艰难，此时此刻，出台房地产调控长效机制，强化市场化手段，被很多业内人士认为是一剂良药。房地产长效机制建立之后，将对中国房地产市场产生什么样的积极影响，让我们拭目以待！权威声音住建部政策研究中心主任秦虹：未来坚持抑制投资投机、满足合理住房需求的房地产项目调控方向不会变，在土地、信贷、税收等经济手段上还有很大的优化空间。另外，长效机制应是一整套稳定预期的政策，核心是构建一个覆盖全体居民居住需求的新型供应体系，在改革的基础上，施以各项土地、财政、税收、金融的配套政策，并坚定落实。中国房地产项目业协会副会长朱中一：长效机制的设计、完善都有一个过程，并且也是螺旋式上升的，至于整个长效机制的建立与完善，需要更长的时间。全联房地产项目商会创会会长聂梅生：所谓长效，就是以土地、金融、税收为主，集合在一起形成一个政策，这是总的趋势。其中，土地要重点推进现有土地供给制度改革，解决农村土地流