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（一）总体概况 亚奥商圈主要指北土城东路以北、北五环以南、京昌路以东、京承路以西，包括亚运村和奥运村的区域范围。 发展至今，亚运村目前的常住人口已超过50万人，流动人口已超过30万人。 （二）商圈定位 亚奥商圈的定位是以文体为核心的综合性城市副中心。 按照北京“两轴-两带-多中心”的城市空间新格局，亚奥区域将成为与中关村、CBD有同样地位的重点功能区之一。生活配套完善、国际化的生活社区将成为亚奥地区的最终定位，未来区域将集体育、文化、会展、休闲等功能于一体。 （四）交通情况 亚奥商圈板块区域内，地铁5号线、10号线以及奥运支线等城市轨道和以大屯路、北苑路、安立路为主要干线的多条城市道路共同筑成便捷快速的亚奥立体交通网络。 4s店广告 区域内的奥林匹克公园位于城市中轴线的北端，容纳了14个奥运会比赛场馆和为奥运会服务的绝大多数设施。 受奥运会影响，区域内城市基础配套设施趋于完善，交通环境得到明显改善。区域居住坏境更加成熟，商务氛围逐步浓厚。 “奥运磁极”，吸引来自中国乃至世界的财富在亚奥区域投资。 亚奥商圈总结 经过十几年的建设发展，如今的亚奥地区已成为时尚生活的代名词。以亚运村为中心，形成一个集酒店、会展、餐饮、娱乐、高尔夫、商贸为一体的大型金融商贸区域。 受奥运会的影响，区域配套设施逐步完善，居住环境成熟，商业气息逐渐浓厚。目前亚奥商圈正处于黄金发展期。 直效行销 以短信和DM直投为主要手段，数据库资源相配合 短信与DM推广成本低，客户资源针对性强，有一定持续保留期，并可根据项目动态及时调整，是拓展客户的重要手段。 数据库资源 京城四大俱乐部、欧美同学会、绿领俱乐部、银行VIP客户、高尔夫俱乐部、高端会所VIP、高档车车主、奢侈品VIP、浙江商会、山西商会、清华科技园企业高管、EMBA、高档汽车4S店、外企高管、高端物业业主、写字楼企业中高层。。。。。。 口碑传播 增强与业主沟通，促进以老代新 结合工程和销售节点，对项目地域、产品价值、活动事件等编制客户通讯，进行感情沟通与交流，保持客户对本案的持续印象，辅以“以老代新”客户奖励政策，节假日通过电话、短信、邮寄贺卡等祝福形式，提升老业主满意度，促进口碑宣传。 推广排期 阶段一 蓄势待发 依托奥运，整体形象高举高打。南区预热，客户储备。 08.9-10 阶段二 开盘爆发 价格平开高走，产品价值建立热销。招商联动，价格拉升。 08.11-09.3 阶段三 交房利好，价值提升。业主联谊，提升满意度，口碑传播。 09.4-10 09.11-10.3 阶段四 南区售罄，北区现房推出，品质升级，再次起势。 起势旺销 持续热销 阶段五 完美收官 酒店运营，两节促销，快速收官。 10.4-10 （五）奥运会影响 优势（Strength） 亚奥板块核心区域，毗邻奥运场馆 交通便利，地铁五、十号线等 项目是城市综合体，自带完善酒店、 商业等配套 高尔夫景观、层高优势 劣势(Weakness) 项目总体量较大，销售周期可能较长 写字楼立项产品，结构框架已固定， 户型分割困难，生活舒适度较差。 无窗户，玻璃幕墙采光效果不好 写字楼立项产品使得生活成本较高 机会(Opportunity) 奥运会即将开幕，给亚奥地区带来众 多利好，地区发展潜力巨大 区域内市场同类产品不多，竞争较少 区域内酒店式公寓需求状况良好 威胁(Threat) 宏观调控可能产生少量影响 周边项目户型种类丰富，可能会分流 部分客户 项目分析 —— SWOT分析 最大优势：亚奥板块、城市综合体 最大劣势：写字楼立项，结构已固定 最大机会：区域内需求状况良好 最大威胁：宏观调控影响 目标客户群提炼 正佳/万豪商会客源 国际品牌VIP客户 商界、IT等行业企业家 境外人士 江浙、潮汕等投资大老板 国际企业高管、金领 珠江新城本土业主、商户 -*- -*- 金泉广场项目酒店式公寓部分竞标案 缔造亚奥城市新景 《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755 QQ* 目录 总体部署 1 详细策略 2 计划安排 3 1、竞争环境分析 产品线对比 因有最庞大的用户群，目前产品综合竞争力最强。 3G产品具有最强竞争力，2G产品基本已被边缘化。 拥有最成功的2G产品（动感地带），WLAN为辅。 拥有强大的校园/家庭融合产品优势，包括有线/无线宽带、3G校园套餐，WLAN。 拥有最先进的3G网络及终端。 融合优势部分弥补了电信单一产品竞争力不足的问题。 1、竞争环境分析 广