第一资产当代节能物业费定价作业标准.docx

当代节能物业费定价作业标准编制人： 朱 莉 日期：2014年5月22日核准人： 王晶丽 日期：2014年5月22日审批人： 涂礼军 日期：2014年5月22日批准人： 张 鹏 日期：2014年5月22日修 订 记 录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人2014-5-22制订V1.0创建文档内容朱 莉王晶丽张 鹏目 录一、作业标准原则3二、作业标准范围3三、作业标准职责4四、作业标准指引44.1定义44.2标准44.3流程44.3.1物业服务费的构成44.3.2 物业费定价测算54.3.3 物业费定价的执行74.3.4测算模型的运用84.4监约、评估、其他9五、作业标准图集9六、作业标准支持文件9七、作业标准表单9八、作业标准监约9一、作业标准原则为保证物业费定价符合相关法规，符合产品线服务定位，符合市场水平，实现物业服务的可持续经营。支持文件《物业服务收费管理办法》《物业费定价模型》四个主体1、执行主体：第一物业研发小组2、责任主体：第一资产董事长3、核算主体：第一资产计划财务中心4、控制主体：集团研发设计小组组长 作业标准绩效考核1、物业费测算模型输入条件物业服务标准输出结果物业费定价当代节能物业费定价作业标准作业标准关键点物业费成本构成物业费单价的调整二、作业标准范围当代节能及其分公司、子公司所开发的物业项目均适用本作业标准说明。三、作业标准职责序号四个主体岗位/部门职责3.1执行主体第一物业研发小组收集对接地产完成项目信息的收集3.2责任主体第一物业控制人完成对项目服务标准的评估，对测算数据的评估3.3核算主体第一资产计划财务中心完成物业费定价的数据汇总，出具新项目的物业费3.4控制主体集团研发设计小组组长评估物业费定价的合理性四、作业标准指引4.1定义依据当代节能一级流程与运营项目公司100项工作的第61项工作所示，在项目建设工程规划许可证获取后30天内完成物业或运营的服务标准、服务价格、投标文件、招投标、备案等工作。（开发阶段第30天，共计240天）。针对项目物业服务费定价测算，特制定本作业标准。4.2标准物业费成本构成，应符合当地政策，符合匹配的物业服务标准物业费单价的调整，影响后续第一物业的正常经营，应符合当地政策，符合匹配的物业服务标准。4.3流程4.3.1物业服务费的构成依据发改委公布的《物业服务收费管理办法》的规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： 4.3.1.1管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；4.3.1.2物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；4.3.1.3物业管理区域清洁卫生费用；4.3.1.4物业管理区域绿化养护费用；4.3.1.5物业管理企业办公费用；4.3.1.6物业管理企业固定资产折旧费用；4.3.1.7物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；4.3.1.8经业主大会同意的其它费用；（主要指物业服务企业的合理利润。住宅物业服务成本利润率最高不得超过8%。）4.3.1.9法定税费。指依法应缴纳的税金及各种附加费。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或物业服务成本。4.3.2 物业费定价测算 4.3.2.1物业服务费定价严格贯彻当代节能优质优价、按质收费的原则。4.3.2.2物业服务费定价标准，严格依据物业服务企业为业主提供的服务项目、服务标准、服务深度等因素确定；为业主提供代办性、特约性服务除政府价格主管部门另有规定外，实行市场调节价另行约定。4.3.2.3物业服务费的定价测算步骤：4.3.2.4输入项目：（输入项目是决定物业服务费各项成本构成的直接、间接因素）4.3.2.4.1所在城市，指当代节能及其分公司、子公司所开发项目的所在城市，分为一线城市、二线城市、三线城市；4.3.2.4.2物业类型，指当代节能及其分公司、子公司所开发项目的物业类型，分为满庭春MOM∧产品线、上品格MOM∧产品线、万国城MOM∧产品线； 4.3.2.4.3服务标准，指依据北京市政府所公布的最新物业服务标准。其服务标准分为1星级至5星级；其中1星级最低、5星级最高。各省市均有不同的分类级次，在本物业费测算模型中，均默认北京市的分类标准。4.3.2.4.4管理面积，指所测算物业项目的可收费面积；4.3.2.4.5绿化面积，指所测算物业项目的实际绿地面积；4.3.2.4.6总占地面积，指所测算物业项目的实际总占地面积；4.3.2.4.7总户数，指所测算物业项目中住宅的数量（单位：户）；4.3.2.4.8自行车库，指所测算物业项目中实际是否配置了自行车库；4.3.2.4.9出入口数量，指所测算物业项目整个园区实际开放的出入口数；4.3.2.4.10供暖设备，指所测算物业项目中实