2014房产投资公司控制成本的先进方法.docVIP

房产投资公司控制成本的先进方法——嵌合式全介入项目投资管理（一、概述） 嵌合式全介入项目投资管理新思路（一）概念介绍嵌合式管理是指项目管理公司或工程造价审计事务所（以下简称审计所），作为投资公司（如房地产开发公司、投资开发公司等）的一个部门参加投资公司的经营活动，其作用类似于投资公司的工程部、前期经营部，但在人、财、物方面又独立于投资公司，表面上是合同关系，本质上是一种紧密型合作关系。审计所作为投资公司的一个部门参加项目投资日常管理，形式上是审计所整体嵌入投资公司，其作用和利弊稍后将详细分析论证。全介入是指审计所全方位、全过程的介入投资管理，在项目投资的规划设计、方案选择阶段就开始参加，提出经济指标分析意见，帮助投资公司选择高效优质的设计方案；招投标阶段，组织招标文件的起草，将投资公司的合理要求写入招标文件、设计合适的招标方案，合理低价选择优质施工队伍；定标、签合同阶段，注意合同条件漏洞，减少不必要的扯皮，注意避免易造成工程造价失控的潜在性条款；工程实施阶段，注意对变更、签证的控制，对于无效的、低效的、非必要的变更要坚决杜绝；对于必要的、能产生高额附加值的签证要及时认可，从制度上保证操作层面与技术管理层面分离，现场授权管理，协调设计、监理单位工作关系，按时保质完成工程施工；加强对材料价格的把握，尽量多选择质优价廉、满足设计要求的建筑材料，量大价高对造价影响大的材料宜实行招标采购；工程竣工决算阶段，收集完整的竣工资料，合理低价审定工程造价。与传统的跟踪审计服务相比，嵌合式全介入项目投资管理（以下简称全介入管理）有如下特点：1、主动性：全介入管理在审计所与投资公司确定合同关系后，即要主动根据合同要求的经济、技术指标去组织实施计划，而不是被动等待投资公司的任务安排。例如，投资公司拟建高层建筑，其造价要求不超过市场同期均价1400元/M2，审计所根据这一经济指标要求，选择合适的设计方案，其预算价在1300元/M2左右，即可在业主同意后组织设计、招标、定标、签合同、施工过程管理、工程竣工决算，业主只需在每个环节对照计划指标，只要符合要求即可进入下一步流程，如有偏差，即要查明原因，寻求解决方法，通过后再进入下一步流程。这种做法的最大优点在于业主不必参加日常性经营管理，只需通过与计划指标的对比来控制投资，并能及时调整计划，即业主只要提出要求，实施过程由审计所安排实施，可为业主节省大量的精力和时间。2、机构简练、效率高。全介入管理不需要业主另外设立工程部、前期经营部，只需与业主直接沟通，即可取得良好效果。避免了传统的跟踪审计服务中审计所与业主的工程部、前期经营部内部沟通所需要时间和工程部、前期经营部层层上报所占用的时间及出现分歧意见后需要调解的时间，全介入管理直接以数据说话，快速反应，直接帮助业主取舍。3、指标明确、避免人情交易。因全介入管理在每个环节末都有考核指标，从制度上杜绝了人情交易的可能性，以制度管理代替对人员的行政管理是管理领域内质的飞跃，指标、绩效的考核与每个人的经济收入挂钩，可有效防止人情交易，再加上与审计所的合同关系，更能约束现场工作人员的工作纪律。同时，因全介入管理有经济考核指标控制和业主不参加日常经营性管理，可帮助业主堵住因人情关系介绍工程公司承揽施工而造成管理上的失控。与传统的投资公司自设工程部、前期经营部相对，全介入管理更有以下优势：1、人才优势。全介入管理要求其核心管理人员必须是拥有完整的工程造价控制理论和方法的高级工程师、注册造价师，其知识结构必须要有一定设计比较经验、熟悉招投标流程和招标文件的起草审定，熟悉现行造价文件并能独立编、审工程预决算、熟悉施工技术、掌握建筑市场材料价格，对合同中涉及工程造价的法律条款有一定深度的掌握，擅长与监理、设计、施工人员专业沟通等综合能力，并且要有高度的自律性和职业道德。这种高级人才往往是可遇不可求的，尤其是新成立的投资公司，通过招聘很难能聘到有这样的综合素质的高级人才。审计所不仅有此类高级人才，而且其各种专业的技术人员齐备，可以解决各专业工种实施中遇到的各类问题。而且因审计所长期从事造价管理，其资料的齐备和各种经验数据的收集都占有得天独厚的优势，各类专业人员因长期配合，其工作配合得也很默契。这些都是审计所嵌合投资公司进行全介入管理的基本条件。2、制度优势。投资公司与审计所的关系是紧密合作的合同关系，每个环节都有指标考核，而其招聘的人员只能是工资式行政管理，投资公司工作人员出现的失误，只能由投资公司负担，主要避免失误的方法一是*工作人员的知识层次和工作技能；二是*工作人员本身自觉，难以形成制度管理，而审计所的工作质量主要是*三级复核制度来保障，另有投资公司与审计所的合同约束，出现失误要少得多并且也会得到部分补偿。3、知识结构及更新优势。审计所核心人员大多具备十年以上的造价管