2014房地产项目开发方案 .docVIP

房地产项目开发方案项目名称：审 核 人：编 制 人：批 准 人： 发布日期: 编制单位：XXX商业广场开发方案 项目 概况 1.1项目名称 XXX房地产有限公司通过XX市政府挂牌出让方式竟得该地块土地使用权，按XX市政府的总体规划要求，统一进行商业开发，建设为XX市一流的商业中心，本开发项目定名为“XXX·XXX商业广场”。 1.2项目位置 XXX商业广场位于XXX市区核心位置，在鼓楼西街北侧。包含原县政府、人大、武装部、影剧院、公安局、法院和XXXXXX广场，是XXX市交通、电信、政治、金融、文化、商业的中心区域。 一期为1#～3#楼，建筑面积30500㎡ ，二期为4#—7#楼，建筑面积33700㎡，总投资近2亿元 。 1.3项目占地面积 XXX商业广场按照XXX市国土资源局批准的宗地图，占地面积33亩。 1.4地形地貌和周边环境 （1） 本项目是原政府几大核心机构所在地，地势平坦。 （2）本项目东临鼓楼东街、西临商业北街、南临鼓楼西街、直通中山街，北临全国著名的历史人文景观高庙保安寺。 （3）城市给排水、采暖、供电、有线电视、通讯管网距离本项目均在百米以内，联接方便。 2.本方案编制依据 2.1国有土地使用证 《中华人民共和国国有土地使用证》“卫国用（2004）字第04号”。 2.2建设用地规划许可证 2.3项目立项及经济技术指标 （1）XXX市计划与经济发展委员会立项批文“卫计经发[2004]17号” （2）经济技术指标：总占地面积2.2公顷，总建筑面积：6.42万㎡共七栋建筑。一期三栋，建筑面积：30500㎡.二期四栋建筑面积33700㎡。 3.本项目建设规划 3.1建设规模 楼号 建筑性质 层 数 建筑面积（㎡） 建筑造价（万元） 1 商业楼 +4 10108 811.50 2 商业楼 -1+5 19000 1583.9 3 商业楼 +5 5900 491.8 4 商业楼 +5 6800 568.2 5 商业楼 -1+5 6900 630.4 6 酒 店 -1+12 13600 1133.74 7 商业楼 +3 1900 160.7 3.2建筑标准 （1）结构承重体系均采用砼框架，围护隔墙均采用加气砼砌体。大型商业建筑均安装中央空调。 （2）外装修风格符合XXX人文历史气氛围和相邻建筑和谐、统一，具有现代感。请银川市知名装饰设计公司进行高规格设计。供水、供电、采暖均分户计量，磁卡表计量，达到自动计量和收费的目的给商户带来极大的方便。5#、6#楼设有地下一层，平时可作地下商业、娱乐等营业场所，战时可作为人防设施。 4.本项目经济效益评价 4.1开发建设成本估算表 （1）土地出让金：1409元/㎡ （2）采暖增容费40元/㎡ （3）招投标费0.8元/㎡ （4）工程质量监督费2.0元/㎡ （5）市政占道费0.2元/㎡ （6）卫生费0.3元/㎡ （7）征地管理费18元/㎡ （8）基础设施配套费156元/㎡ （9）设计费18元/㎡ （10）地质勘探承载力试验费3元/㎡ （11）劳保基金27元/㎡ （12）建设工程交易服务费4元/㎡ （13）三通一平前期工程费18元/㎡ （14）工程监理费15元/㎡ （15）房屋初始登记费1元/㎡ （16）开发管理费及广告费40元/㎡ （17）建筑工程造价838.04元/㎡ （18）外装修费用120元/㎡ （19）设备安装费124.46元/㎡ （20）建筑垃圾处置费1.5元/㎡ （21）施工图纸审查费3元/㎡ （22）环保评估费1.5元/㎡ （23）财务费用50.2元/㎡ （24）税金106元/㎡ 以上合计2997元/㎡ 4.2销售收入估算表 （1）商业房50600㎡×3436元/㎡=17386.16万元 （2）洒店13600㎡×1849元/㎡=2514.64万元 以上合计：19900.8万元 4.3经济效益估算表 （1）总收入19900.8万元 （2）总支出18983.94万元 经济效益：盈利约916.86万元 4.4经济评价 （1）建设周期：XXXXXX商业广场开发项目自2003年10月开始前期准备，至2007年12月全部投入使用，建设周期为50个月。 （2）资金来源：企业自筹 （3）投资收益率：91686÷18983.94=4.83% 4.5结论 开发建设XXX市XXX商业广场项目，投资收益率与类似项目同行业收益率比较基本持平，按照本方案实施开发建设，经济上是可行的。 6本项目实施规划 6.1阶段划分和时间安排 （1）规划方案确定阶段（开发科负责） 2003年11月～2004年3月对拟建设项目规划方案报批，项目的总体风格，建设标准，各单体的平面布局，建筑设计，资源利用，资金筹备方案等进行全面而详尽的安排，并拿出各单体内的功能分区和平