第四章 市场比较法幻灯片.pptVIP

第四章 市场比较法 第一节 市场比较法概述 第二节 可比实例的选择 第三节 各项修正计算 第四节 应用举例 荷兰：北方威尼斯 第一节 市场比较法概述 市场比较法 参照与估价时点近期类似房地产的实际成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法 适用范围 有类似房地产交易实例的状况。没有发生或很少发生过交易的房地产，如古建筑、寺庙、风景名胜区、图书馆、体育馆、学校等一般难以适用。 市场比较法估价求得的价格，通常称为比准价格 市场比较法 市场比较法也称现行市价法，它是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或使用价值相同的土地买卖。 基本原理：根据经济学理论，在同一市场上，具有相同效用的物品，应具有同一的价格，即具备完全替代关系。从另一角度讲，在同一市场上两个以上具有替代关系的商品同时存在时，商品的价格是经过两者相互影响之后才决定。可以利用与待估宗地同类型的具有替代性的、已经成交的案例价格，推测待估的价格。 理论依据 替代原理 市场比较法与估价原则 替代原则 供求原则：供求影响价格 均衡原则：市场内各构成要素的组合是否均衡 适合原则：外在环境对价格的影响 应用条件 充分的交易实例资料 资料具有相关性 市场供求关系基本一致 明确显示具备的条件 资料必须翔实可靠 求取比准价格 当比较参照实例较多时，每一个实例得出一个价格，需要综合求出一个估算价格 处理方法