《旅游房地产估价研究》.docVIP

旅游房地产估价研究 摘要：近年来旅游业的持续升温带动了许多位于景区内的商用房地产市场价格的攀升，进而催生出一种旅游业与房地产业相互融合的交叉产业----旅游房地产业，基于此现状国内学界和商界也分别掀起了对旅游房地产的研究热潮和投资热潮。如何对旅游房地产进行较为准确的价值判断则是众多旅游房地产投资者关心的话题。本文以常用的房地产估价方法为前提，采用定性分析与定量分析相结合的方法，总结了进行旅游房地产估价所需要的相关理论基础及其可能的价格影响因素，用客观数学语言说话，以模拟给定条件下的数值结果，得出定量分析基础上的评估价格，并将其与市场法、收益法的评估结果进行对比，提出合理化建议。 关键词：旅游房地产 估价 聊城古城 商业大街 1前言 随着我国经济的稳步发展和社会的进步，人们的生活水平和生活质量都有了大幅度地提升，居民的闲暇时间和可自由支配资金逐渐增多，投资意识也逐步增强，从而导致我国旅游业与房地产业都呈现出蓬勃发展的态势，旅游地产行业的出现，为房地产投资开辟了一个全新的领域。旅游业与房地产业都具有关连性强、附加值高的特点，且二者都属于第三产业，两种产业结合产生的旅游房地产业更是具有巨大的发展潜力而且也为国民经济带来了新的增长点。景区的酒店、宾馆度假村等大批的房地产建设项目除提供住宿和娱乐的基本功能外，其本身也构成了旅游的景点吸引来了游客为当地旅游发展作出了贡献；同时旅游业的发展又为当地的房产业的建设提出了设计要求及规划指引，如景区内的休闲街或商业街等。 目前国内的学界对旅游房地产的研究方兴未艾，但大都集中在旅游房地产的开发模式、投融资模式、发展瓶颈、制约因素等方面，而对旅游房地产估价理论的研究屈指可数。旅游房地产估价理论尚无十分明确和统一的定义，但究其内容大都包括以下方面：在利用房地产价值构成理论及评估理论的基础上，对其行深入和有针对旅游特性的研究，它是对现有的房地产价格理论和评估理论的有益补充和细化发展，在对旅游房地产进行类比分析和归类研究的基础上，以发展形成旅游房地产的估价体系。本文是关于旅游房地产估价方法的研究，一方面可以为中国旅游估价的实践活动提供辅助和补充，另一方面也可将会在为房地产的价格理论和估价理论方面带来完善和发展。 2旅游房地产估价相关理论 旅游房地产估价理论的发展不是一蹴而就的，它是在现有的比较成熟的房地产估价理论基础上，结合旅游房地产区别于一般房产的特点，对已有的房地产估价方法进行发展和完善的过程。 2.1房地产估价相关理论 任何的创新都离不开对已有知识的继承，作为新生事物的旅游房地产也不例外，其估价理论首先就是建立在已有的房地产估价理论基础之上的，具体包括：地租与地价理论、区位理论及房地产价格理论等内容。 地租是地价形成的基础，地价是地租的资本化。土地所有者以地租这种形式来获取经济收益，在国内外历史上悠久的所有制关系汇总，任何一项财产的价值都需要在经济上实现。只要存在土地所有制，其所有者也同样要求其以所有者的身份在经济上实现其利益。地租就是在存在土地所有制的情形下，土地所有者凭借土地又有权而获得的收入。我国目前存在着国家所有制和农民集体所有制两种土地制度，在不转移土地所有权的情况下，使用所有者的土地是要通过收取地租的方式来实现土地所有者的经济权利的。只要存在土地所有权，土地使用者就需要为使用土地支付代价，这样就必然存在绝对地租。绝对地租是土地又有权的最基础的表现形式，也是土地所有权的最根本的实现形式。此外，土地作为生产条件他本是具有质量优劣的差别，而这些差别就会使得具体的地租价格产生差异，但这只是差异的基础，并非地租产生差异的根本原因。生产条件的差别在任何生产部门都存在，但对使用较好的生产条件进行垄断的情况是基本不存在的，所以根据土地的优劣性形成的持久超额利润也是非常困难的，尤其在农业中只有当土地的垄断经营与自然条件的差别结合在一起的时候，才会形成较大的地租差。地价是地租的资本化，除了地租影响地价外，社会评估利润率也对其产生影响。在地租水平不变的情况下， 社会平均利润率越高地价越低。在房地产的价格构成中，地价是一个重要组成部分。房地产由于其坐落的土地是固定的，所以其也就属于不动产的范畴，对周边各个环境因素的变化非常敏感，具体引起其价格波动的因素有很多，如经济因素、社会因素、政策因素等等，这些具体影响因素将在下文中做进一步的分析。 区位是房地产价格的决定性因素。在房地产区位理论中，区位的概念是广泛的，既有地理位置的因素，也有经济环境的因素；既包括个别房地产所占土地的位置因素，也包括该土地所面临的周边经济、社会、治安、交通等区位因素，旅游房地产是房地产中的一个分支，影响其市场价值的区位因素也是很多的，如气候、地质、生物、矿产、人文等因素。此外房地产的价格是其经济价值的货币表现。房地产价格形成的