《商业取地产操盘旺场绝技》.docVIP

标题：商业地产操盘·旺场绝技（道本独家提供） 你创造历史，我们改写未来！ 商业地产操盘旺场绝技 首次权威解密商业地产“旺”场全攻略 1、商业地产还能不能“旺”？ 纵观中国大地，有多少商业项目在惨淡经营中苦苦挣扎！商场经营诸多难题与困厄，让人们泥足深陷，难以自拔—— 问题一：融资难，难于上青天！ 俗话说，一文钱难倒英雄汉。在中国，绝大多数开发商是中小企业，商业地产投资大，周期长，钱从哪里来？ 问题二：商业地产不返租可以吗？ 一旦对商场进行分割销售，绝大多数项目都要采用返租回报的方式，这几乎已成定律。然而迄今为止，中国上千个项目由于采用分割销售和返租回报的方式导致失败，售后返租几乎被视为中国商业地产的“不治之症”。 问题三：返租=找死？！不返租=等死？！ 问题三：破解售后返租症结，租金从哪里来？ 问题四：招商是一个难题吗？ 问题五：三年返租以后怎么办？ 问题六：什么样的开发商才能够成功？ ……… 2、商业地产怎么“旺”？ 拨开迷雾，我们带您洞悉商业地产成功经营的本质！—— 真相一：商业地产开发权与经营权 商业地产项目的经营者与开发商天生确实是一对矛盾体——开发商希望拆零产权销售以回笼资金，而经营者则希望只租不售保留完整产权以便于统一经营管理。在商业地产发达的国家，商铺大多是“只租不卖”的，即使进行销售，也是一小部分铺面，不影响大局，自主权掌握在开发商自己手里。 真相二：“扶上马”与“送一程”的命题 一个商业地产项目运作最后是成功或者失败，归根到底是商业利益的平衡问题，具体体现在项目上有三个方面： （1）开发商无论是否在将商铺成功销售以后，仍然保留商场的控制权，并且着力建设所有权、经营权与监控管理权的三权分立体系； （2）开发商将商铺销售出去以后不是马上撒手，而是运用返租回报的方式将商业的经营“扶上马”再“送一程”，使招商和经营工作在返租期内走上轨道； （3）经营管理公司与服务项目之间形成良好的运作机制，使经营管理公司有信心、有必要与项目建立长期合作共赢的关系，具有有效、长效的合作机制。 真相三：商业地产租售利弊 开发商在物业租售方面有以下方式可以选择： 一是只售不租，出让产权，好处是开发商能很快收回投资；二是只租不售，好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业进行资本运作；三是又租又售，部分租，部分卖，出租部分起示范作用，此外还有很多变化。 世界上的道路万千条，但你只能走适合你自己的道路。在商业地产的商铺出租或出售这两个大是大非的问题上，不同道路的选择会产生什么样的不同后果呢？ 真相四：中国商业地产销售模式分析 中国的商业地产销售模式主要有四种，分别是“外围街区销售”、“全楼层分割销售”、“低楼层分割销售”和“小方块拖拉式商铺销售”四种。在销售运用手段上，又有“不管经营式独立商铺分割销售”、“期限内负责经营独立或虚拟商铺售后返租销售”和“不负责经营的经营户商铺销售”几种。 真相五： 舍与得的经营利益博弈论 真相六： 购物中心经营模式分析 真相七：商业地产与性格命运论 …… 3、谁让“旺场”不在再是神话？ 目前遍布全国的售后返租型商用物业，主要存在以下三种状况： 稳定运营型：这类商业物业可谓是凤毛麟角 半死不活型：多数售后返租型物业的现实状态。开发商不懂商业运营，管理团队能做的就是物业管理，商户勉强维持，业主虽心有不甘，但毫无办法，同时寄希望于以后。 死不安宁型：商业项目的“死亡”，绝不是“一死了之”的事情。开发商或者几乎放弃，或者干脆金蝉脱壳，但投资者的不依不饶，商户的抗议纷争，依然搅得整个市场不安宁。而且，这些项目都会通过法律或抗争的形式向政府施加压力，成为地方政府的巨大负担和包袱。 金典何以成就经典？ 南海金典广场，在一个三、四线城市市场，非核心商业中心，用三年时间实现了租金翻一番，再三年实现了再翻番，商铺年回报率达到了30%，5年收回成本，这对于众多商业项目而言是完全的可望而不可及。 时代广场何以能够持续良性运营？ 在一个小小县城，面临消费力不足、品牌招商失败的情况下，三年返租期内达到99%的商铺出租率，商场整体租金上升了30%以上，返租到期后投资者主动要求与管理团队签订继续统一管理合同，签约率达到99%。时代广场，在云浮创造了一个属于自己的时代。 从南海金典广场，到佛山东方广场，到云浮时代广场，经营成功的告诉我们一个简单的道理，那就是—— 商业地产项目运营是一个与人和团队密切相关的行业，很多在常人看来并不可能做到的事情，只要经过专业团队和人的努力，就能够找到解决问题的“金钥匙”。而这个人和团队发挥作用的前提，却是有利于实现互助双赢的合作机制。因此，开发商与专业机构的合作机制才是商业成功运营的灵魂。 了解详情请加QQ：62，或致电：（黎小