长沙coco蜜城项目商业定位及招商运作策略方案.pptx

长沙COCO蜜城项目商业定位及招商运作策略方案文件标题：长沙COCO蜜城项目商业定位及招商运作策略方案文件管理记录报出：2013.11.26批复：发放：文件编号：（2013）11-76号文件类别： 公司档案（√） 公司文件（ ）主办单位：商业策划中心主送单位：蓝光集团总裁发放范围：密级：董 事 长 审 批：总 裁 审 批：审 核：编 制：申明：本文档系四川蓝光和骏实业股份有限公司为经营、管理之需要而制定，其知识产权归四川蓝光和骏实业股份有限公司所有，属本公司商业机密，未经许可不得外传。任何人擅自复制、拷贝、摘抄、对外传播或未经本公司许可擅自使用本文档的全部或部分内容皆视为对本公司商业秘密的侵犯，是触犯《中华人民共和国刑法》的行为，当事人将承担相应的法律后果。四川蓝光和骏实业股份有限公司商业地产运营管理事业部二〇一三年十一月二十六日编制说明 为了有效支撑长沙COCO蜜城项目相关工作顺利推进，实现项目销售及财务目标的达成，本报告通过对项目商业的定位、业态规划、招商策划及计划、运作策略提出专项解决方案，实现对项目商业价值体系的构建，从而有力促进住宅、商业销售目标及溢价的实现和后期商业运营的造活。Page 核心要点梳理一、项目发展环境回顾1.商业发展规模——商业总面积：12576㎡，其中：1—2F商业共计4391㎡ ，独栋风情商业8185㎡1.发展现状——本项目位于洋湖湿地公园旁，紧邻总部经济商务区、中南大学和洋湖搏才小学，景观资源良好，公共交通配套尚未到位。2.发展趋势——定位为“国际化商务、会议会展、创新研发中心”，其中洋湖垸周边地区定位为：总部经济区、市民休闲区、生态宜居区1.区域发展2.商业物业类型——独栋商业+底商内部环境3.商业价值——紧邻洋湖公园，并有步行商业街规划，景观资源较好1.主干道——潇湘南路、洋湖大道外部环境2.次级街道——岳塘路2.交通环境3交通站点——目前尚未有可到达的公交线路或地铁，规划中的地铁三号线预计2018年开通。1.商圈特征——项目板块尚处于发展启动阶段，缺乏生活配套，区域商业未来发展空间较大4.商业环境1.客户数量——项目紧邻规划中的总部经济商务区，以洋湖公园和中南大学片区住户和学生消费以及未来的商务消费为主3.人群结构2.现有商业业态——项目位于新区，周边尚无成熟建成的商业业态，目前有中盈广场在建。2.客户群体需求——中端餐饮娱乐消费为主二、当前需要解决的问题1、商业先行，启动营销阶段招商，尽快签订意向商家，为住宅销售助力。以8、15、16、22、23、24号楼商业作为先期商业启动区，配合营销节点，引入主力商家，带动销售。2、以8栋独栋商业为驱动，打造“洋湖八音”为主要主题的洋湖主题风情餐饮娱乐街，通过业态落位和洋湖风情文化元素，打造“梦起洋湖，八音养耳”主题商业氛围，通过主题塑造在区域未成熟阶段，拉动区域外消费人群，扩大辐射范围，造活商业。解决路径1、 需解决区域商业氛围不成熟及人气不足给营销造成的抗性问题；2、项目缺乏核心主力店带动商业销售和后期招商运营问题1、因住宅已开始销售，建议招商尽快介入签订主力商业意向性协议，阶段自持主力店签订框架协议，为销售宣传和形象定位打造基础，提升住宅和商业价值。2、主题风情街引入主力店或优质品牌商家的节点可根据商业交付时间，采取阶段性自持方式，力保商业主题的成型，和整体商业的造活。3、商家引入符合前期业态规划布局，以更好的呈现主题定位，并根据具体情况及时补位。解决路径Page 核心要点梳理策略一：营销阶段招商1.商业主题定位：洋湖八音主题特色风情商业街2.商业案名：洋湖八音街（结合洋湖和潇湘历史背景）策略二：阶段自持+底商销售四、核心计划长沙COCO蜜城项目招商运营计划节点（2014—2016）商业推出时间：底商和独栋商业15年3月7日推出，先期推出底商和2、3、5、16、17、22、23、24栋商业；5月1日推出1、6、7、14、15栋商业；8月8日推出8、9、10、11、12、13、18、19、20、21栋商业；16年1月1日托儿所开盘；住宅开盘时间：2013年11月24日，销售5栋整体交付时间：2015年12月31日 核心事项招商进度 责任单位 招商计划阶段性自持独栋商业（4、10、11、12、13、18、19、20、21号楼）2013年12月31日，签订8家主力店商家意向性协议2014年4月30日，累积签订9家主力店商家框架性协议（含4号楼托儿所商家）招商中心 委招商业（含除底商以外的所有独栋商业）2015年9月，完成30%招商率（委托招商区域）2015年12月，完成40%招商率（委托招商区域）2016年6月，完成60%招商率（委托招商区域）运