2014新政之下商业地产之路何去何从张华军.doc

新政之下，商业地产发展之路何去何从 文/张华军 背景：新政之下，住宅、商业冰火两重天 从2009年12月17日至今不足5个月的时间，针对国内2009年一路疯跑的住宅市场，政府出台了约17项打压政策，包括了有名的【国十条】、【京十一条】等；无论是二套房必须首付五成，还是第三套房可暂停发放贷款，或是异地购房暂停放贷，或者是家庭限购令；新政对于住宅市场的打击程度都堪称史无前例，特别黄金周近期，全国楼市市场观望情绪普遍开始加重。 就住宅市场受政府严厉监管的同时，沉寂5年之久的商业地产却是另一番景象。近期凯德置地、万科、绿地、保利地产等品牌房产商逆市纷纷开始抄底商业地产，这些品牌房产商“抄底”涉及资本至少在1000亿元以上，这似乎都在昭示着一个信号：商业地产越来越受到关注、商住倒挂现象即将消失，一时间抄底、吸金、避险等关键性词汇和商业地产紧紧的联系在了一起；同时，更有大量的专家学者断言放出了【商业地产春潮论】。 回眸：2006年国六条对住宅地产的严格限制，促成了商业地产的“伪春潮” 早在2006年5月17日，国务院常务会议公布了促进房地产市场健康发展的六条措施，被媒体称为“新国六条”。内容涵盖了税收、信贷、土地、供应、市场、结构乃至信息披露等各个方面，紧随其后的核心细则规定，狠狠的打击了住宅市场。 随着政策的出台，针对商业地产的大言妙论层出不穷，有人说商业地产反弹的契机出现了，有人说国六条对住宅的限制，对商业地产来说，是极大的利好，此消彼涨，商业地产强势反弹的良机已到。当时，也有不少商业地产开发商瞄准了这次反弹的商机，迅速启动项目，招兵买马，然而市场上商住价值、价格双双倒挂的事实却与最初的猜想背道而驰。 原来，所谓的政策机会对商业地产而言，并未带来多大的利好，带动商业地产的成熟发展，这是什么原因？是因为商业地产顽疾太深？是因为社会和行业没有正确认识对待这次政策对行业的利好？还是所谓的政策机会对商业地产而言只不过是伪机会而已。 正身:5年后面临政策机遇，当春潮再次来临时 事隔5年之后，当住宅市场再次受到严厉的控制打击，貌似又一次政策机会，中国商业地产市场到底面临什么样的环境？而又该何去何从？ 通过对06年5月政策利好的分析看出，中国商业地产在经历95年—05年的过度开发炒作后，商业地产元气大伤。从03年开始，全国的商业地产呈下滑趋势，而住宅市场则一路高歌猛进，直到05、06年政府出台相关政策调控住宅市场，而商业地产又不在调控之列，顿时很多专家学者竞相发言说：“商业地产春天来临”。然而回顾以下近几年的商业地产市场，我们可以看到，中国各大城市的商业地产并未因为当时的一个所谓的政策机会得到怎样的发展，商业地产市场一直都处于沉寂状态。 对于目前这次史无前例的住宅政策严打，是不是意味着对商业地产凸显商机呢！在通过对最近出台的17项新政的逐条解读和对近几年的市场分析，我们认为在新政之下，针对商业地产再发展可以从以下几个角度去认识： 机会论：商业地产抄底正当时 开发商摩拳擦掌。近几年商业地产被强势发展的住宅市场以绝对的姿态压倒，被行业和社会冷落。当然也不乏专家学者发出重新重视商业地产的呼声，但始终受中国商业地产发展瓶颈的限制，一直未能得到真正的重视。在这次新政之后，业界以实际行动来证明了地产行业对商业地产的重新重视。比如大量的资金染指商业地产，比如保利、华润、中粮重新调整商业地产发展战略，在一定程度上这对商业地产行业形成一定的发展机会。只是这种机会需要细分、需要正确对待，并通过对接专业的商业地产开发技术和人才，才能使这种机会得以良性的被利用。 投资者跃跃欲试。在目前新政之下住宅受打压，一定程度上会促进商业地产的销售投资市场。在新政出台后，购买第二套住宅和购买商铺在首期款和利率上均是一致的。这样，在同等条件下，商铺高回报的特点就得到了凸显；与此同时，商铺价格也将可能会迎来新一轮的补涨。相比之下，2009年之前商铺本身价格基本呈停滞状态，又掩盖在住宅疯狂上涨的态势下，投资市场出现了商住倒挂现象。最近出台的政策主要是针对住宅投资市场，特别是要遏止投资和投机性住宅买卖，而商铺基本上不会受到调控的遏制。随着住宅价格上涨态势稳定甚至回落，商铺也将会被再度看好，最终回归至商铺与住宅价格的合理比例关系。基于相对稳妥的楼市仍是大家的投资首选，因此投资客在手中资金没少但又投不了住宅的前提下，很多投资者便很可能会考虑投资商业地产。 趋势论：商业地产的回归 大量商业推出的同时，商业地产面临被迫持有 我们举个简单的政策案例：北京的住宅市场有一大部分都是商住市场在充斥着，所谓的40/50年产权的公寓产品成为市场的主流，那些办公、商业立项的项目通过公寓产品的推出，避免了写字楼市场、商业市场销售层面的低迷，成功套现资金。前不久的新政【针对北京而言，凡是商业项目层高超过