《池州商业广场可行性研究》.doc

第1章 总论 1.1 项目概述 1.1.1 项目名称：池州商业广场建设项目 1.1.2 建设单位：安徽省池州市东池置业有限公司 1.1.3 建设地点：该建项目建设用地位于池州市贵池中学周边，工程场界南至秋浦路，西至翠柏路，北至池阳路，紧邻贵池中学。其地理位置位于池州市中心区域。 1.1.4 主要建设规模与内容：该建项目占地面积39087平方米，总筑面积181076平方米，主要建筑物情况见表1-1。 表1-1 主要建筑物一览表 建筑 分类 建筑名称 建筑面积 （m2） 备注 地上 建筑 1＃楼 59910 主体楼26层，1～5层为商业用途，6～26层为住宅；裙房为5层，商业用途。 2＃楼 31874 主体楼24层，1～3层为商业用途，4～24层为住宅；裙房为2～3层，商业用途。 3＃楼 18448 主体楼18层，1～4层为商业用途，5～18层为住宅；裙房为4层，商业用途。 4＃楼 7976 3～4层，为商业用途。 5＃楼 18028 15层，1～4层为商业用途，5～15层为单身公寓。 地下 建筑 1＃楼地下室 41891 地下一层面积21617m2，地下二层面积20274m2。 2＃楼地下室 2949 地下一层。 1.1.5 投资估算与资金筹措：项目总投资估算为84679万元，其中含建设期利息1350万元。资金筹措计划为：企业自筹25404万元，楼盘预售款49275万元，申请银行贷款10000万元。 1.1.6 进度计划：本项目拟在3年内建设完毕，5年内销售资金全部回笼（含建设期）。 1.1.7 主要技术经济指标 表1-2 项目主要经济技术指标汇总表 序号 项目 单位 指标 备注 一 技术指标1 总占地面积 平方米 39087 2 总建筑面积 平方米 181076 2.1 其中：地上总建筑面积 平方米 136236 计算容积率 2.2 地下总建筑面积 平方米 44840 不计算容积率 3 建筑占地面积 平方米 17920 4 综合容积率 3.49 5 建筑密度 % 45.8 6 绿地率 % 10 7 居住户数 户 474 8 机动车停车位 辆 675 8.1 其中：地面停车 辆 100 8.2 地下停车 辆 575 二 经济指标1 总投资 万元 84679 2 销售收入 万元 116601.15 3 上缴税收 万元 16995.89 4 税后利润 万元 14926.27 5 投资利润率 % 23.50 6 资本金利润率 % 78.34 7 内部收益率 % 26.86 税后 8 财务净现值 万元 14253.26 税后 9 借款偿还期 年 3 贷款意向 1.2 编制依据 （1）《池州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》 （2）《池州市城市总体规划》（调整） （3）《池州市城市商业网点规划》（2006-2020年） （4）《池州市商品房销售管理办法》1.3 研究范围 我们受建设单位委托，对工程项目的必要性、建设条件、工程方案、环境影响秋浦路市级商业中心商业街我市主城区房地产市场交易稳步增长，需求旺盛国务院批准实施《皖江城市带承接产业转移示范区规划》战略规划池州皖江城市带承接产业转移示范区随着承接产业转移示范区的建设，第2章 项目选址及建设条件 2.1 选址分析 池州商业广场建设项目用地位于池州市城区核心区域，南至秋浦路，西至翠柏路，北至池阳路，紧邻贵池中学。秋浦路为池州市城区最早和最热闹的商业街道，翠柏路和池阳路是池州市城市商业网点规划规划精心打造的特色商业街，与主要商业街道共同构筑主城区商业中心街区。 本项目基地紧邻贵池中学，向北一里有百荷公园，向东一里有清溪河，西北一里为池州古城墙遗址，东北不到一里有农贸市场，是宜商宜居的优良地段。 2.2 建设条件 2.2.1 配套条件 项目建设地点位于池州市主城区，交通便利、市政基础设施完善，给排水、供电、通讯、有线电视、网络、燃气配套条件等均能满足项目建设和营运要求。 2.2.2 自然条件 1、地质：池州大地构造上位于扬子地台东北部，根据地层、构造、岩浆活动的差异，为下扬子台坳地层发育齐全，池州市所在区域，地震活动频繁，但震级较低，查《中国地震动区划图》（GB18306-2001），地震动峰值加速度为0.05g，相应区域地震基本烈度为6度第3章 市场分析及营销策略 3.1 市场分析 3.1.1 池州市社会经济发展概况 池州市位于安徽省西南部，北临浩荡长江，南接雄奇黄山，是长江南岸重要的滨江港口城市和省级历史文化名城，也是安徽省两山一湖（黄山、九华山、太平湖）旅游区的重要组成部分。全市生态环境良好，经济与人口、环境协调发展，是中国第一个国家生态经济示范区。池州