《济南房地产市场2009年分析报告》.docVIP

济南房地产市场分析报告 前 言 3 一、十大事件 5 二、背景篇 12 2.1整体城市规划 12 2.2经济环境分析 25 2.3政策环境分析 29 2.4房地产投资 39 第三章 市场篇 40 3.1土地市场 41 3.2住宅市场 53 第四章 区域篇 62 5.1东部区域 62 5.2南部区域 65 5.3西部区域 67 5.4北部区域 69 5.5中部区域 70 第五篇 2009年总结济南楼市十大关键词 73 第六章 2010年市场预测 77 前 言 2009年，注定是不平凡的一年，金融海啸遥遥无期，但一个振兴经济计划，一个宽松的货币政策，马上让房地产市场“起死回生”阳春，盛夏“量价齐升，盘盘”是今年楼市的根据统计，在2009年一年的时间里，城区的房价从元/平方米涨到元/平方米，无论是价格是成交量都超过了200年，创下了历史新高从煎熬到高潮，从萧条到繁荣，从未如此惊心动魄，一、十大事件 事件一：上海绿地集团与济南泉景地产正式合并 　　事件回放：2009年9月30 日，济南绿地泉景地产股份有限公司在山东大厦举行了隆重的揭牌仪式，市直各部门、驻济大型房地产企业、绿地集团的领导和嘉宾参加了典礼活动。济南绿地全景地产股份有限公司前身是成立于1975年的济南市房地产开发总公司，是一家成立了34年的、具有一级开发资质的大型国有公司。随着经济社会的快速发展，市开发公司在体制和管理上已不能适应市场经济的要求，为此在市委市政府的全力支持下，在保证国有资产收益、确保公司和职工利益的原则下，2009年7月31日市开发公司与上海绿地集团达成战略合作协议，共同组建济南绿地泉景地产股份有限公司 　　：2009年，济南楼市群雄争霸，外来地产大鳄来势凶猛，依靠强大的资金实力，迅速在济南房地产市场安营扎寨，蚕食着本地房企的半壁江山；而济南本土房企也不甘示弱，凭借着“地主”之利奋勇直追。而就在这场看不见硝烟的战争中，一曲和谐之声却悄然在人么耳际响起，上海绿地集团与济南市房地产开发总公司在相互信任的前提下达成协议，共同组建济南济南绿地泉景地产股份有限公司，双方的合作具有十分重要的战略意义，也为济南房地产市场的各开发企业提供了借鉴经验，详细“强龙”与“地头蛇”的默契配合必定会创造美好的明天。 事件二：济南天桥区招商 推出小清河片区49地块 　　事件回放：11月，济南天桥区推出49个涉及小清河沿线、棚户区改造、北园大街沿线、新区开发等重点开发项目，吸引了海内外近70家房地产商的关注。在推介会上，济南发祥伟业房地产开发有限公司与角楼庄、北关地块、北刘片区，山东银座置业有限公司与经一顺河三角地 A地块，澳门鑫宏益国际投资有限公司与边庄地块等九个项目当场签了开发协议，项目投资约97.2亿元。另外还有许多家开发商签了合作开发意向。49个地块同时招商是天桥区历史上规模最大的一次，开发区域涉及小清河沿线、北园大街沿线和棚户区。十一运在济南举办，使天桥区的城市基础设施不断完善，环境品质有了提升，吸引了许多开发商前来投资，给天桥带来发展机遇 　　：自从济南确立了“东拓、西进、南控、北跨、中疏” 的发展战略后，济南便开展了大规模的造城运动。然而，当各个区域都在热火朝天大规模开发之际，济南北部却迟迟按兵不动。2009年，济南北部迎来了发展契机，小清河片区49地块全面招商，外来地产大鳄以及本土房企都纷纷将目光落在该区域，随着穿黄隧道的即将落地、城市综合体的多点布局，相信未来几年的济南，北部将迎来翻天覆地的巨大变化。 事件三：济南市委书记楼市无泡沫论 　　事件回放：谈及热点话题“房地产泡沫”，焉荣竹书记直言不讳：“济南房地产没泡沫！”他分析说：“一个城市房地产产生泡沫，要么有外地炒房的来了，要么本地人投资的多了。济南这地方能吸引外地人，扛着钱包来炒房？不可能。本地人投资房产的比例，终究要少得多。没炒房的，就难以起泡沫。”另外，济南房地产需求是刚性的。济南每年结婚的家庭是4万户，每年济南才卖出1.5万-2万套新房，这意味着还有很大的需求没有释放 　　：一石激起千层浪，济南楼市无泡沫论犹如一枚超级炮弹。一时间，济南街头巷尾议论纷纷，而此时的济南楼市正处在门可罗雀的低靡状态，虽说楼市“折扣风”不断，但仍旧激发不出人们的购房热情，就在大家都在“等待”的时候，领导的一句话或许让部分购房者清醒一下吧。 事件四：济南启动地铁轻轨建设 　　事件回放：济南市政府与北京城建设计研究总院举行了轨道交通规划技术咨询合同签约仪式，标志着省城轨道交通建设正式启动。根据初步计划，省城将实行地铁和轻轨相结合的模式，客流量大的区域建地铁。在签约仪式上，济南市委常委、常务副市长王良表示， 2008 年，济南GDP已达 3017.4亿元，年末人口总数达 605万人，其中市区人口为353万人；民用机动车拥