房地产税收政策.docVIP

　　（一）房地产开发方有关涉税税收政策 　 (二)以地换地、以房换房 对于以地换地、以房换房等非投资性业务，在无时间差异，即在换出的同时可以取得换入的资产，业务相对简单一些。同样依据根据《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》第三条规定，分别确认换入资产的成本和当期的损益即可。 3、资产置换（有时间差异）的会计处理 对于有时间差异的资产置换，是最复杂的一种，因为这种业务的本质是在当期换出一种资产，在若 干期以后才能取得另一种资产，对于何时确认资产的置换、置换损益何时处理都没有明确的规定。 这里只说明个人意见，希望大家探讨： ⑴资产需要过户的情况 这种情况下，例如土地使用权需要过户给开发单位，这时土地使用权及原有的地上建筑物从法律登记到实际控制都已经完全不属于会计主体（原单位），因此应当扣除这项资产；同时由于未来将换入资产价值、时间的不确定性，同时该资产目前可能仍未建成，所以只能设置过渡性科目，同时确 认换出资产的损益。在换入资产建成并过户到会计主体（原单位）时，再从过户性科目转入新的资产类科目。该处置方法相当于将非货币性资产交换准则予以分解，分别在两个会计期间进行处理。 ⑵资产不需要过户的情况 这种情况下，例如土地使用权不需要过户给开发单位，这时土地使用权在法律登记上仍然属于会计主体（原单位），虽然原有的地上建筑物可能已经被拆除，新的地上建筑物正在建设当中，但根据《物权法》第一百四十六条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”的规定（即通常所说的“房随地走”），因此可以认为该项资产仍 然存在，因此暂不用作会计处理。在取得应得的分配资产时，再根据非货币性资产交换准则分别确认换入资产的价值和当期的损益。 （三）换入方（房地产公司）的会计处理 1、接受投资入股的会计处理 在办理正式的投资入股的情况下，与接受其他方式入股的处理方式基本相同。 但是，这种投资入股经常是对某个单一项目的投资入股，因此有很多情况是不办理正式的入股手续的。由于法律法规的限制，无法将这部分投资增加到实收资本或资本公积中，通常将其作为往来，在项目分配时或项目利润分配时将往来的余额作为投资本金归还，超过本金支付的部分作为利润分配的一部分。当然，也有的会计喜欢在土地投入时不作任何会计处理，这样子的后果是企业的资产和成本不准，在分配时偿还的本金无法处理。此外，在分配的时候，虽然合作的单一项目并不是一个法律主体，但由于涉及到计算利润并分配的 问题，因此会需要按照《企业会计准则第35号——分部报告》编制该项目的会计报告。 2、资产直接置换（无时间差异）的会计处理基本同换出方的会计处理类似。 3、资产置换（有时间差异）的会计处理 ⑴资产需要过户的情况同上，在资产（如土地使用权）过户时暂估开发成本，并相应计入设置过渡性科目，无损益确认。在商品建成分配时，根据换出资产的公允价值和相应的税金调整换入资产的价值，并确认损益。 ⑵资产不需要过户的情况 在资产换入时暂不作处理，在商品建成分配时，根据换出资产的公允价值和相应的税金确认换入资产的价值，并确认损益。 三、营业税规定 （一）纳税规定（视同广告时间） 1、土地使用权和房屋所有权互换对甲方应按“转让无形资产”税目中的“ 转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。如果合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。 2、土地使用权和土地使用权互换双方各按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税。 3、房屋所有权和房屋所有权互换双方各按“销售不动产”税目征税； 4、土地租赁权和房屋所有权互换对甲方按“服务业——租赁业”征营业税；对乙方按“销售不动产”税目征营业税。 5、土地使用权入股，包括： ⑴风险共担、利润共享的分配方式对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。 ⑵按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润的分配方式 对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。 ⑶按一定比例分配房屋的分配方式对甲方按“转让无形资产”征税；对合营企业的房屋，在分配给甲乙方时不征营业税；如果将以双方各自销售，则再按“销售不动产”征税。以上具体规定，可以参照《国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》国税函发[1995]156号第十七条规定。 5、特殊情况根据《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》国税函[2005]1003号的规定，如果甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义