中国房地产市场营销“暗战”扭曲的房价折扣(一).docVIP

中国房地产市场营销“暗战”扭曲的房价折扣(一)　　今年楼市房价恢复理性，3~5月放量巨大，市场行情的扑朔迷离，中国楼市市场营销“暗战”一触即发。在“熊市”中，开发商们各出奇招。而这些，是否真的能把楼市的“冬天”变成“春天”？“熊市”将如何在今年这场保卫战中“突围”？2月28日，地处北京南部马驹桥的珠江·萨尔斯郡项目打出的“首付分期”广告格外引人注意。该广告称，“首付分期”可实现入住前“零月供”，有多种方式自由选择，并享折扣多多。“首付分期”听来新鲜，但也不难理解：目前购房首付主要分为30%、40%和50%几种，最低为20%。一个原本首付50%的客户，可先付20%，再付10%，然后再付20%，只要两个月到三个月内，把总的首付款付齐即可。目前珠江在北京的4个项目：珠江·壹千栋、珠江·拉维小镇、珠江·奥古斯塔城邦和珠江·御景湾同时推出了以“首付分期”为主推的“置业无忧计划”。但众多被采访对象均认为，“首付分期”的最大功效在于吸引公众的注意力，并不能从根本上缓解购房者的资金压力。现实似乎也印证了这种观点。珠江·萨尔斯郡在2月份（包括春节假期）3周的实际销售期内，签约38套；实施该计划后，截至3月15日，其销售成绩为14套。如同股市一样，楼市也进入低迷期，存在“牛市”转为“熊市”的可能。购房者目前可选择的楼盘数量非常多，如何争取尽可能多的客户，如何加快楼盘消化的速度已成为很多开发商重点考虑的问题。2006年中国楼市处于低迷之时，杭州江南春城的“商品房实际成交价格由购房者自己来报价”、上海新湖明珠城“两年内无条件退房”、上海康城“加价退房”、上海梦想·雍景苑“保价行动”等等促销手法均成为当时楼市低迷的缩影。而2008年底到2009年3月，楼市的“冬天”又一次降临楼市，成交量的急速下降、购房者的持币观望成为最好的例证。从2008年底虎门一知名开发商租直升机让购房者看房，到2009年3月重庆坊间流传的某区域七八名开发商联合起来谋求联合托市，到众多楼盘疯狂地上演打折促销秀，再到现在北京珠江的首付分期，无一不是开发商价格营销的方式。乱世方显真英雄。2009年楼市房价恢复理性，3~5月放量巨大，市场行情扑朔迷离，中国楼市市场营销”暗战”一触即发。在“熊市”中，开发商们各出奇招。而这些，是否真的能把楼市的“冬天”变成“春天”？“熊市”将如何在2009年这场保卫战中“突围”？蔡雪梅：无论何种营销手法，都是开发商吸引人们眼球的一种促销手段。但价格战只是市场竞争的第一波。北京楼市已结束了去年的卖方市场，进入一个买方市场。在这个转型阶段，降价是最明显最有效的促销手段，因为购房者对价格最为敏感。但到一定阶段，价格营销会失去有效性，而会进入产品和品牌的竞争。在现阶段的楼市，如何提高成交量，促进市场回暖是最重要的。营销只是手段之一，关键还是要在产品上下功夫。如果营销很噱头，而产品不尽如人意，最终还是不能被市场认可。不过，现在的消费者已越来越成熟，知道什么样的产品才是好产品，今后的消费者将更加成熟。陈顺：近年来政府加大了对低收入家庭住房供应的体量，同时进一步遏制了投机性需求，使多数购房者对住房市场的购买预期发生了很大变化。因此北京及部分城市房价的下跌和成交量的萎缩，也有一些“拐点”论的声音。对应市场冷淡，楼市“优惠”也多了起来。比如某些特定户型打折销售；根据付款方式给予不同折扣；赠送家电、物业费等等。这并不是现在才有的，只是目前这段时间关注或者使用促销手段的开发商多了。 篇二： 部门及员工绩效考评制度 部门及员工绩效考评管理制度 为规范公司对部门和员工的绩效考评制定本制度。 1.目的 通过对部门和员工日常工作和行为规范的考核、考评，建立公司绩效考评管理系统，促进个人工作素养和整体工作效率的不断提高，防止和纠正部门和员工渎职、失职、违纪、违规行为，保证公司绩效目标管理的达成。 2.适用范围 适用于公司内部对部门和员工的各级考评、各类行为规范的考核的管理。 3.职责和权限 3.1总经理或其授权人或公司主管领导对总经理办公室和人力资源部有考评权和考核权，负责对各类考评、考核结果的最终认定。 3.2公司成立由总经理或其授权人、主管领导、总经理办公室和人力资源部等职能部门组成的考核小组，考核小组对各部门有考评权和考核权。 3.3各部门和生产单位负责人对本单位的员工进行管理,行使考评权和考核权。 3.3人力资源部负责归口公司考评和考核结果，并将结果与绩效工资挂钩。 3.4员工和部门对同级和上级单位有考评和考核的建议权。 4.绩效考评管理程序和考核管理办法及考核实施细则 4.1绩效考评、考核管理程序 4.1.1员工每月26日向部门负责人汇报或提交工作总结，作为月度考核的依据。 4.1.2部门负责人根据员工的工作总结、工作表现和工作目标完成情况，填写《绩效考核表》(员工，见附录