2004年房地产估价师考前培训模拟考试题..docVIP

同济大学2004-2005学年第二学期《房地产估价》期终考试试卷(A) 专业学号姓名成绩一、单项选择题（每题2分，共40分） 1、对拆迁安置房价格的复估结果是否定了原估价结果，导致这一结果的可能原因是原估价与复估所考虑的（ ）不同。 A．市场状况B．估价时点 C．实物状况D．估价目的 2、建筑物每层的设计建筑面积最有可能（ ）每层的销售建筑面积。 A．大于B．小于C．等于D．大于等于 3、在房地产估价中，最先确定的是（ ）。 A．估价目的B．估价对象C．估价时点D．估价方法 4、土地估价结果是否合理，可通过（ ）来检验。 A．资深估价师的估价结果B．估价对象的市场成交价格 C．买卖双方愿意接受的结果D．委托方的满意程度 5、某宗可比实例的楼面地价2004年11月1日的价格为1000美元/㎡，该类土地以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2％。假设人民币与美元的市场汇率2004年11月1日为1美元＝8.26元人民币，2005年7月1日为1美元＝8.29元人民币。将该可比实例的价格调整到2005年7月1日的楼面地价为（ ） A．1016美元/㎡ B．1020美元/㎡C．1014美元/㎡ D．1012美元/㎡ 6、成本法的理论依据是（ ）。 A．替代原理B．生产费用价值论 C．预期原理D．供求原理 7、某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年，残值率假设均为零。该建筑物的折旧总额为（ ）。 A．96万元B．78万元C．82.5万元D．77.6万元 8、某宗土地的收益年限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测计算得知未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，土地还原利率为10％。该宗土地的价格约为（）。 A．79万元B．150万元C．245万元D．250万元 9、下列时期中最长的是（）。 A．开发期B．开发建设期C．运营期D．开发经营期第1页共4页 10、某套建筑面积100㎡，总价45万元的住房，如果实际单价为4363元/㎡，年折现率为5.85%，则实际交易中的付款方式为（ ）。 A．在成交日期一次付清，给予3%的优惠 B．从成交日期起分期付清，首付30%，余款隔半年支付30%，一年付清 C．一年后付清 D．以抵押方式支付首付30%，余款在10年内等额支付 11、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%，某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）万元。 A．323B．275C．273D．258 12、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（ ）进行估价。 A．保持现状前提B．装修改造前提 C．转换用途前提 D．重新利用前提 13、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等各方面条件相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一待拆除的建筑物，估价结果显示：乙土地连同地上建筑物的价值高于甲土地的价值。这是因为（ ）。A．估价结果有误B．乙建筑物的残值高于拆除费用C．乙土地的价值高于甲土地的价值D．不可能出现这种情况 14、以复利计算的利息数额一般（ ）以单利计算的利息数额。 A．高于B．低于C．等于D．无法判断 15、甲土地单价2000元/平方米，乙土地单价1500元/平方米，（ ）。 A．说明土地价格水平甲高于乙B．不能说明土地价格水平甲高于乙 C．说明甲土地楼面地价高于乙D．说明甲土地面积大于乙 16、假设开发法在评估待开发土地价格中运用得（ ）。A．最少B．最为广泛C．最难D．最一般 17、某块土地面积20000平方米，规划建筑容积率为1.0，设计建造2栋7层且每层建筑面积相同的建筑，其建筑覆盖率为（ ）。A．14.3%B．25.0%C．14.0%D．难以确定 18、有一宗物业占地10000㎡，原规划用途为住宅，建筑面积为20000㎡，当时的楼面地价为1500元/㎡；现经批准，用途改为大型超市，容积率为1.2，楼面地价为2500元/㎡，则（ ）。A．无需补地价 B、需补地价1000万元 C．需补地价1500万元 D．需补地价2000万元 19、有一开发商在开发某别墅时，第一期销售价格较高，销售业绩良好；其在第二期开发中，提高了建筑密度和容积率，但在市场仍处于景气的情况下，其别墅的价格维持不变，而销售业绩不良，这是主要是因为（