渭南洋房前期认筹思路.pptx

信达·现代城南区项目前期认筹思路！2016·10·27CONTENTSI项目定位II客户定位III营销推广IV执行方案项目所在板块区域内在售楼盘相对较集中，聚集着大约8家知名品牌开发商的楼盘，同时区域差异化不明显、同享区域市政大配套 。市场分析：竞品梳理：盛世华府依林园苏园丰景海兴城上上国风通达朗郡公园盛世恒天首府区域市场竞品楼盘整体以高层产品为主，品质、建筑类别、基本配套等同质化比较严重，竞争激烈，主要以三室产品为去化主力。市场分析：竞品梳理：项目开发商占地·亩建面·万㎡容积率形态面积区间户型月均去化建筑·景观配套海兴城海兴地产220504高层102—132 2室、3室25套英伦社区双语幼儿园电子对讲门禁系统，公共区域WIFI覆盖、主干道太阳能路灯照明上上国风上上地产202232.98小高、 高层85—1432室、3室20套汉风宽景、大院、百米楼间距，加之社区泳池、羽毛球场、网球场等社区内部配套苏园丰景恒昌地产10123.83高层96—212　2、3、4室　20套现代简约高标准幼儿园、篮球场、羽毛球场、晨练广场、凉亭、中央景观喷泉广场通达郎郡通达地产一期58183高层98—1752、3、4室30套新中式亭台、水榭、花池，建筑小品依林园恒昌地产5013.8——高层106—190　2、3、4室　30套现代简约中空玻璃、太阳呢热水器、智能家居物联网、雨水回收再利用、太阳能路灯恒天首府恒天地产128333.14高层64—148　2、3、4室　25套西班牙国际双语幼儿园、国标网球场国贸?公园盛世国贸地产78202.7小高、高层97—2152、3、4室　20套简欧式小区配套的幼儿园；老年活动中心，卫生保健院，社区会所，盛世华府鸿基世业地产180513.5小高 84—140　2室、3室　30套中式皇家风外墙外保温技术、中空双层玻璃；地面交通采用环状布局方式，小区采用全地下停车的方式　备注 · 区域内楼盘情况相对复杂　 建筑类别：区域内竞品楼盘主要以26—33层高层产品为主；开发商品牌：当地实力品牌开发商及部分外来开发商竞争格局；项目规模：项目规模较大，100—200亩规模；户型区间：市场主力去化产品100—148㎡两室、三室产品为主；去化速度：区域市场因市政府搬迁及大量拆迁人员，近两年市场去化速度较快，月均去化20—30套。项目观察：项目整体规划、设计以围合的布局形式， “南北竖向景观主轴线”为中心，内部布局11栋住宅、1栋幼儿园、地下停车场，外部由BLOCK商业街区和沿街商业组成。渭南现代城南区经济技术指标表项目数值单位规划总用地面积53303.6平方米其中居住用地面积30826.68平方米商业用地面积22476.92平方米总建筑面积132075.13 平方米地上总建筑面积109822.85 平方米其中居住建筑面积50333.65 平方米商业建筑面积21664.44 平方米幼儿园建筑面积2500.00 平方米已建酒店面积35123.53平方米配套公共建筑面积201.23 平方米地下总建筑面积22252.28平方米其中住宅地下建筑面积3560.14平方米车库建筑面积18692.14 平方米应建人防建筑面积5846.60 平方米居住户数398户居住人口1274人户均人口3.2人/户集中公共绿地面积3101.16平方米集中公共绿地率10.06%　绿地率35.10%　停车位735个其中地上停车位13个地下停车位722个建筑基底面积11886.67平方米其中商业建筑基地面积6759.27平方米居住建筑基地面积5127.4平方米建筑密度22.30%　容积率2.06 　①②③④⑤⑥⑦⑩⑾⑨⑧鸟瞰图10#4#11#1#9#5#8#2#6#3#7# 项目整体规划为纯洋房住区，比肩西安、曲江一二线品牌开发商的洋房豪宅标准，打造“渭南首席纯洋房住区” 。项目观察：项目梳理：楼栋结构·层标准层梯户比面积户型套数总面积·㎡　1#17+1—2单元488㎡　1T2　122—3　68　4224　2#17+1—2单元488㎡　1T2　122—3　68　4224　3#17+1—2单元488㎡　1T2　122—3　684224　4#6+1—2单元　576㎡　1T2144—4　24　3672　5#6+1—1单元288㎡　1T2144—4　12　1836　5+1—1单元　316　1T2　158—410　1377　6#6+1—1单元288㎡　1T2144—4　12　1836　5+1—1单元　316　1T2　158—4　10　1377　7#6+1—1单元　288㎡　1T2144—4　12　1836　8#7+1—1单元　259　1T2　130—3　14　1864　9#7+1—2单元　518　1T2　130—3　　28　3728　10#7+1—2单元　518　1T2　130—3　　2