我国中小房地产开发企业的财务风险与防范概念.doc

浅析我国中小房地产开发企业的财务风险与防范 摘要：房地产业一直以来都是国民经济的支柱产业，但尚属新兴产业，尤其是近几年来，随着我国经济的发展以及世界金融危机和国内部分炒房投机行为等众多因素的影响，我国房地产业经历了几次跌宕起伏，本文通过介绍房地产企业财务风险的特点和类型，客观具体地分析了当前我国房地产企业财务风险的成因和具体表现，进而有针对性的提出防范措施。 关键词：房地产企业??财务风险??防范策略和措施 引言 众所周知，我国是人口大国，随着经济的蓬勃发展和人们对住房的需求不断加剧，土地资源的有限性和不可替代性，也导致了土地价格不断上涨，进而催生了我国房地产业的兴起和发展。“地王”“楼王”也层出不穷，其中，不乏中小房地产企业跃跃欲试，想在房地产这块大舞台上占有一席之地。但自2008金融危机以来，房地产业就没有太平过，全国各地出现了“房地产过热”、“房地产泡沫”目前因受国内宏观政策调控和国际经济变动的影响，房地产企业承受着巨大的财务风险，加强我国中小企业房地产企业的财务风险防范已迫在眉睫。 一、房地产财务风险内涵及特点 （一）房地产财务风险内涵 房地产财务风险是指房地产企业财务结构不合理、融资不当而使房地产企业可能丧失偿债能力，并导致投资者预期收益下降的风险。房地产投资周期长、投资额巨大、追求高收益，且需要融资贷款，通过财务杠杆融资，必然要面临高风险，当发生房地产市场销售价格大幅变动，开发建设成本或者市场吸纳能力发生变化时，都会对房地产企业的预期收益产生巨大的影响，因此，财务风险已成为我国房地产企业迫切需要解决的现实问题。 （二）房地产企业财务风险特点分析 1.房地产投资周期长。 由于房地产投资是一项周期较长的投资，少则几个月，大则几年，从土地获得、市场调研、投资决策、建设施工，到销售推广、物业管理等开发过程，由于周期较长，那么有些账款可能无法及时收回，产生坏账，使资金周转不灵，造成财务风险。 2.房地产投资额巨大。 房地产企业投资不是一笔小数目，它不仅投资周期长，而且投资额较大，它会使企业一时耗用大量资金，资金收回期较长，那么企业长期处在资金短缺状况就无法运转，那么就会造成财务危机，这也是投资企业所面临的财务风险。 3.房地产投资追求高效益。 房地产企业由于投资高，投资报酬率也较高，风险也会相对较高，例如通货膨胀风险也称为购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力降低给企业带来的风险。由于房地产的投资追求高收益，因此只要通货膨胀的因素存在，企业就要面临通货膨胀的风险。 ?二、现阶段房地产企业财务风险种类??? （一）偿债风险? 目前我国房地产企业，注册资本的最低限额为1000万元，相对于项目投资总额而言，自有资本金比例相当低，且项目开发资金大部分来源于银行贷款。据调查，我国房企的资产负债率平均高达75.7%以上，远高于60%的警戒线，房地产企业过多依赖银行贷款，利息负担沉重，销售资金周转速度慢时，销售利润的实现具有很大的不确定性，因此，房地产企业不能支付到期银行借款本息的概率相当大，必将面临无力偿还债务的风险。? （二）利率风险?? ?? 房地产调控政策不断加强，大宗商品价格上涨，加上通货膨胀预期，利率上调成为必然，利率波动对房地产企业影响非常大，贷款利率的上调必然增加资金成本，抵减项目预期收益，同时按揭贷款购房者成本上升，使购房者持币观望，资金不能形成良性循环，进而产生极大的成本压力财务风险。? （三）筹资风险? 货币政策持续紧缩，资本市场融资渠道严格，筹资风险加大。上市房地产企业，可通过资本市场融资，以实现项目滚动开发，降低财务风险。而一些大型房地产集团，以母公司、控股公司名义，采用担保保证形式取得项目贷款，但一旦“资金链”中的一环断裂，筹资风险将成倍放大，形成多米诺骨牌效应，从而给集团经营带来致命威胁。可见，房地产企业的筹资风险能否被尽早识别、发现，对房地产企业的健康、可持续良性发展具有重大意义 （四）投资风险? 房地产投资额大、投资期长的特点，产生特有的投资风险。投资风险主要是根据项目的报酬率来确定，若项目利润率大于负债利率，则风险较小。反之，投资风险较大。投资风险可以根据项目的期望报酬率和期望值标准差来衡量，投资过程中，可以把多个方案进行比较，选取其中期望报酬率较大、同时方差较小的投资项目 三、我国中小房地产开发企业的财务风险具体表现 （一）资金短缺——筹资风险 资金短缺是我国中小房地产企业普遍存在的问题，尤其是民营企业中小企业，更是如此，资金严重不足。由于民营企业自身的资金比例和内部财务管理打不到银行的金融机构的信贷标准，难以筹集到资金。另一方面，金融服务体系落后不健全，没有专门开设为