物业服务日常问题处理知识概念.doc

物业服务日常问题处理知识解答 16、业主要按规定或约定封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚（房）吗？ 封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚（房）等行为看似是业主自家的事，但是会影响小区的环境和整体外观。一个环境整洁优美的小区不仅使居住其中的业主感到舒适，而且能起到提升物业品质、使其保值增值的作用。为了维护公共安全和公众利益，业主封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚时，都应遵守相关法律规定及业主（临时）管理规约和小区有关规章制度的要求，更不得占用公共部位，侵占其他业主的利益。 　　 17、车辆（电瓶车、小汽车）丢失、家中失窃，物业服务企业需承担责任吗？ 发生业主财产失窃事件应立即报案。物业服务企业原则上不对业主人身和户内财产负有看护责任，若没有特别约定，物业服务企业不承担业主、使用人的人身、财产损害赔偿责任。但物业服务企业若违反了物业服务合同约定，服务工作未到位并导致业主人身和财产受到损失的，物业服务企业则应依法承担相关法律责任。 　　 18、开发单位不承担维修责任怎么办？ 物业在保修期内的维修责任应由开发单位承担，若开发单位拒绝根据质量保证书承担责任，业主可向开发建设单位的主管部门反映，并请其协调处理或执法。 　　 19、涉及物业管理事务的职能部门不受理不作为怎么办？ 小区内涉及物业管理事务的职能部门如果不受理、不作为，业主可向其上级主管部门、市长热线反映。 　　 20、住宅小区内车位费收取的费用归谁所有？ 根据《物权法》第六章中关于建筑物区分权的规定，如果停车场作为配套设施进行了公摊，则属于全体业主所有，其权利自然归属于全体业主。因此，车辆在共用部位停放收取的费用，归共同拥有该物业的业主所有，物业管理企业可以代为收费，也可以代为经营。但并不是说将收益均分到每个业主的手中，而是可以用于弥补停车场合理维修养护费用的不足，在此之外有剩余的，可以补充专项维修资金，用于物业共同部位的维修养护，也可以按照业主大会的决定，用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。 　　 21、房屋存在质量缺陷能拒交物业费吗？ 一旦业主在办理完接收手续（即入住手续）之后才发现房屋存在质量问题，则分两种情况区别对待： （1）在房屋质量不是主体结构存在问题，未严重到足以解除购房合同的情况下，业主则应继续交纳物业管理费。因为房屋质量问题是基于你与开发商签订的购房合同，当质量问题较小，不足以解除购房合同时，如装修工艺稍次、局部出现渗漏等，业主应与开发商协商解决房屋质量问题或索取经济补偿。物业管理费是业主有偿享受物业管理服务所发生的费用，业主只要实际接收了物业就享受了服务，因而必须向物业管理公司支付服务费。房屋质量问题与物业管理问题分属于两个不同的范畴，二者不能混为一谈。 （2）若质量问题严重到可以解除合同的程度，在合同解除之前，业主仍应交纳物业管理费，直至合同解除为止。 22、小区业主私搭乱建谁来管？ 许多小区都存在私搭乱建的情况，物业想管，但没有执法权，不能对违法建筑进行强拆。针对类似问题，物管公司可先向有关主管部门书面投诉，请求执法部门行使其监管权力；若执法部门不作为，且其他业主意见较大，可根据情况，依据《物业管理条例》、业主规约或其他法律规定，作为原告将违法业主起诉至法院；也可建议权利受到侵害的业主作为原告，向人民法院提起诉讼。 　　 23、把住宅改成饭店或商店，有营业执照就行吗？ 不行。《物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，业主将住宅改变为经营性用房，未按照《物权法》第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，法院不予支持。 　　 24、谁为小区内停车安全负责？ 案例 数日前，长春市某小区内10多辆私家车被人故意划伤，被划的车辆均是停放在小区路旁的露天自律停车位上。业主认为，业主停车，物业是收车位费的，应该负有看管的责任。物业公司则认为自己只是管理，不负责看管，没有责任。 律师这要看业主与物业公司签订的是车辆保管合同还是车位租用合同而定。如果签订的是车辆保管合同，则物业公司要承担赔偿责任。如果是车位租用合同，在物业公司不存在故意或者重大过失的前提下，物业公司不承担赔偿责任。 　　 25、被高空坠物砸伤了找不到人咋办？ 2010年7月1日实施的《侵权责任法》第11章第87条规定，从建筑物中抛掷物品或从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确