2016第二章房地产与房地产市场.pptVIP

(三) 建立价格可比基础（五个统一） 1、统一付款方式 2、统一币种和货币单位 3、统一面积内涵（计算公式） 建筑面积下的价格=使用面积下的价格× 使用面积/建筑面积 使用面积下的价格=建筑面积下的价格× 建筑面积/使用面积 4、统一面积单位 5、统一采用单价 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. (四)进行交易情况修正 排除交易行为中的一些特殊因素所造成的可比实例成交价格的偏差，将其成交价格修正为正常价格。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 非正常交易情况的类型： 1、有利害关系的人之间发生的交易 2、急于出售或急于购买情况下的交易 3、受债权债务关系影响的交易 4、对市场行情缺乏了解的交易 5、有特别动机或者偏好的交易 6、相邻房地产的合并交易 7、特殊交易方式下的交易 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 收益递增递减原理可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。 均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定最佳使用。 　　 　　适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当房地产与外部环境最协调，同时内部构成要素的组合最为均衡时，便为最高最佳使用。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明： (1)保持现状前提。 (2)装修改造前提。 (3)转换用途前提。 (4)重新开发前提。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 估价时点原则要求房地产估价结果是由估价目的决定的某个特定时间的价值。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 类似房地产是指其实物、权益、区位状况均与估价对象的实物、权益、区位状况相同或相当的房地产。 具体一点说，类似房地产是与估价对象处在同一供求范围内的房地产。同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的其他房地产的区域范围。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 第六节 房地产评估方法之一收益法 一、收益法的基本原理 1 收益法的概念 收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 收益法的雏形 地价