跳单行为绪论.ppt

房地产买卖“跳单”行为分析 by 桨桀 ps：配图为杭师大仓前校区 “跳单”行为释义 * “跳单”行为释义 “跳单”案例分析 “跳单”行为的认定 “跳单”行为的责任承担 目录 “跳单”行为释义 “跳单”： 通过房产中介公司的居间介 绍，买受人找到房源或者出卖人找到下家后，为避免或减少佣金支付义务，而通过其他中介公司或直接跳开房产中介完成交易的行为。 当前房地产买卖中“跳单”行为基本发生在二手房交易过程中。 视频: 新闻链接：跳单有风险 中介可维权 131005 零距离/v_show/id_XNjE3NTkyNjMy.html?tpa=dW5pb25faWQ9MTAyMjEzXzEwMDAwMl8wMV8wMQ 委托人“甩开”居间人而自行与该居间人的另一委托人签订合同（两个委托人均“跳单”），这通常是为了避免居间报酬。 委托人“甩开”居间人而通过另一居间人与另一委托人签订合同，这通常是为了减少居间报酬。 双方跳单 另择居间人 两种情形 卖方 买方 双方跳单 另择居间人 中介 其他 中介 “跳单”案例分析 卖方 买方 中介 其他 中介 原告： 中原公司 被告： 陶德华 案外人： 汉宇公司 2008年11月27日,原告上海中原物业顾问有限公司与被告陶德华签订了《房地产求购确认书》, 第1条约定,陶德华愿意委托中原公司居间求购本市株洲路某室房屋; 第2条约定, 陶德华在验看过该房地产后6个月内, 本人或其委托人、代理人、代表人、承办人等与其有关联的人与出卖方达成买卖交易或者利用了中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的, 陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价 的1% 向中原公司支付违约金 11月3 0 日,系争房屋买卖双方签订上海市房地产买卖合同, 成交价为138万元 2009年2月1日, 陶德华取得系争房屋的所有权。 中原公司诉称 :其带陶德华实地看房，双方签订房地产求购确认书后, 陶德华隐瞒中原公司与房屋出售方完成了房屋交易过户手续。陶德华“跳单”的行为构成违约, 故要求陶德华支付相当于房屋实际成交价1% 的违约金16500元。 陶德华辩称 :“跳单”条款为格式条款 , 明显加重了对方的责任 ,应认定为无效。2008年下半年,出售方分别委托中原公司、上海汉宇房地产顾问有限公司、上海爱建立好信房地产经纪有限公司挂牌出售系争房屋。中原公司对系争房屋的挂牌价为1 6 5万元, 且带陶德华看房后未提供其他居间服务。陶德华没有利用中原公司提供的信息、机会等条件达成交易, 其有权选择较低价成交 ,陶德华已支付汉宇公司全额佣金 ,故不同意中原公司的诉讼请求。 “跳单”案例分析 上海市虹口区人民法院认为： 依法成立的合同受法律保护。中原公司与陶德华于2008年11月27日签订的《房地产求购确认书》系双方当事人真实意思表示 ,与法无悖 ,应为合法有效。 《房地产求购确认书》中已明确约定陶德华有义务在验看房地产后的6个月内，不得利用中原公司提供的信息而未通过中原公司与出卖方达成买卖交易，否则视为违约，并按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的l% 向中原公司支付违约金。现陶德华从中原公司处获知信息 ,但未通过中原公司而与出卖方签订了房屋买卖合同并取得所有权 ,理应按约承担违约责任。 依照《中华人民共和国合同法》第8条、第107条之规定 ，判决如下：陶德华应于判决生效之日起1 0 日内向中原公司支付违约金13800元。 上海市第二中级人民法院认为： 中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第 2．4 条的约定， 属于房屋买卖居间合同中常有的禁止‘跳单’格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却‘跳’过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。 根据该条约定，衡量买方是否‘跳单’违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。 如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成‘跳单’违约。 本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。 我国《合同法》第 4