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对当前房地产市场营销的10点思考(一) 　　我国的房地产市场逐步发展壮大，房地产行业的竞争也日趋激烈。房地产产品不同于一般的消费品，其物业的不可移动性、价值的高额性、生产周期的长期性、消费需求的层次性和多样性，无不影响着销售的成功。房地产市场营销作为房地产开发中的一个重要环节和手段，越来越受到开发商们的重视。但是，由于中国的房地产市场营销理论与实践尚处于启蒙、摸索阶段，科学有效的营销理论体系尚未在房地产业内形成，房地产市场营销还存在不少值得探索的问题。本文就当前房地产市场营销的10个问题谈些看法。 　　一、房地产市场营销---别把推销当做营销 　　产品销售观念的发展经历了三个阶段：1.单纯生产阶段。产品供应不足，市场处于卖方市场，消费者没有选择余地，基本特征是“企业生产什么就卖什么，人们也就买什么”。由于企业生产什么都能卖掉。因此，企业经营的着眼点放在扩大生产方面，根本不需要市场营销。2.市场推销阶段。社会生产迅速发展，商品数量、品种开始增加，部分商品出现供过于求的状况，竞争开始加剧。企业经营开始重视市场推销。但其基本特征仍是“企业生产什么就卖什么，人们也就买什么”，忽视产品开发的市场研究。只不过开始重视产品推销。3.市场营销阶段。商品经济进一步发展，商品全面供大于求，消费者拥有充分选择余地，对产品越来越挑剔。市场转变为买方市场，竞争白热化。许多企业开始认识到：消费者是上帝，能不能使自己的产品满足市场的需求，在市场上占有较大的份额，关系到企业的生死存亡，因此，企业逐渐用“营销”取代“推销”。其基本特征是“市场需要什么，我就生产什么”。并将市场营销思想贯穿到产品的设计、生产、销售、售后服务等各个环节。 　　用市场营销的观点组织房地产开发活动，最基本的一点就是要了解潜在的市场需求，以及消费者的消费偏好，开发出满足市场需求的楼盘。成功的营销必须以产品为基础。从推销转向营销，要求营销策划的重心从后期销售前移到前期市场调研，以纯市场观念把握物业前期开发设计。 　　可是目前房地产业的市场营销仍停留在推销阶段，许多开发商对房地产市场营销的本质缺乏认识，把推销当做营销。前期市场调研和顾客定位普遍不受重视，大部分房地产项目的可行性研究报告仅一两千字。字字珠玑的销售方案，花花绿绿的广告设计，豪华铺张的案场布置，成为营销策划的核心。 　　如果不知道市场需要什么产品，不知道人们对价格、地段、房型、环境、物业管理等一系列物业要素有什么要求，不知道目标消费者在哪里，而光凭个人的意愿或盲目跟风去开发设计，迷信“营销万能”，房地产开发是难以取得成功的。 　　二、房地产市场营销---正确开发与处理卖点 　　卖点，也就是独特销售主题，是营销工作中必不可少的一个方面。房地产市场营销应该突出物业卖点、展示物业卖点。但卖点应该建立在了解顾客需求的基础上，是在市场调研基础上开发出来的，而不是主观臆造的。卖点只有迎合市场需求发展趋势，才能掀起热销。 　　项目的卖点通常较多，涉及到项目的各个相关方面。既有项目外部大环境的，如地段、交通、文化、经济等。也有项目内部的，如内部园林、建筑风格、户型等。在广告宣传中如何处理众多卖点呢？以下的原则可供参考： 　　广告的标题一般应以项目的外在卖点为主，包括项目的品牌、形象、外部环境等。广告正文中，则以项目内部的具体卖点为主。广告中的卖点并非是越多越好，单个广告中最好只有一两或两个主要卖点，并在广告标题上加以强调，不然就容易引起顾客思维的混乱。从卖点的表达方式上来看，广告标题中的卖点既可以直白表达，也可间接艺术性地表达。直白表达方式言简意赅、清晰明了，适用于一些规模较小的项目。艺术性表达方式形象引人，气势蓬勃，适合于规模大的项目。 　　三、房地产市场营销---大力开展网络营销 　　房地产产品销售最大的特点是购买者的“慎买”，即消费者在购买之前，往往会倾注很多的时间和精力，详细深入地了解产品的相关信息，反复比较均衡。这是由于房地产产品价值巨大和消费持久性决定的。 　　信息的不对称是导致购房者“慎买”的主要因素。要把消费者的“慎买”转化为购买欲望，必须在房地产市场营销中强化信息沟通。过去，房地产市场营销信息沟通主要借助的手段是报纸和直投广告这类平面媒体。这种宣传材料信息量非常有限，而且带有很大的诱导性质和片面性，使得潜在购买者对之产生很多质疑和不信任。因此，如何消除这些障碍因素，化解信息的不对称，提高房地产开发商与潜在购买者之间信息的通畅性，是提高房地产市场营销效果首先需要解决的问题。 　　借助网络手段，可有效化解交易信息不对称。房地产商建立自己的网站，提供购房的各种信息，并设置互动的栏目，解答客户提出问题。消费者通过