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当前商业房地产投资成功的途径　　当前房地产市场陷入了一种空前的迷茫阶段。而对商业房地产投资者更是如此，严厉的宏观调控政策，让整个市场预期充满了变数和不确定，但通胀依然凶猛，统计局刚刚公布的数据，CPI上涨幅度为5.5%，创下34个月新高，下午中央银行继续提高准备金，这也意味着5.5的涨幅，并不是本轮通胀的高点，通胀会去到什么程度，真实的通胀恐怕已经远远超越了统计数据。钱存银行的确是个问题。但在严厉的宏观调控下，以及大企业的率先促销下，住宅市场正变得越来越不确定。一方面促销走量意味着市场还有大量的刚性需求，但大企业竞相降价，又让市场蒙上了一层阴影。商业房地产投资，一方面现在的估值系统相对于租金回报已经较高，加上好的铺面的确太少，商业房地产投资对区位价值判断的专业性也很强，而对商业氛围的要求往往更加挑剔，大部分商业房地产投资失败都源于此，但这两者又恰恰是普通投资者非常缺乏的。写字楼在目前市场，笔者认为是一个相对较为保险的市场。一方面写字楼的价格与住宅基本保持同步，下跌的时候，因为有租金保障，相对跌幅低于住宅市场；但上涨的时候，往往其上涨的幅度和速度大大快过住宅市场，从某种角度而言，写字楼市场是整个住宅市场的风向标。但也并不是所有的写字楼都能获得很好的收益。同样是写字楼，世贸的租金给大都会的租金完全不在一个档次上面，世贸的租金甚至不及大都会租金的零头。同样是写字楼，希尔顿，大都会需要排队等待租赁，有些写字楼的房东却眼巴巴的盼望着租赁客的到来。纵观重庆写字楼租赁市场，发现有这样几个共同的特征：与一个好酒店相邻，是写字楼租赁市场最好的保证，如大都会，希尔顿；其次良好的管理和形象，也是写字楼市场非常重要的因素；三是非常重要而且显赫的区位，都处于某个中心，或者某个交通要道的写字楼具有较好的租赁市场前景；四是有非常优秀的配套，适合企业做一些自己自备的商务活动，比如企业会所之类的私密商务活动空间，将成为未来大型企业或者品牌企业的一种必备品。所有优秀的企业，大多不是生活在镁光灯之下，他们都需要自己特殊的社交活动圈子。良好的租金回报，是支撑写字楼价格最重要的因素。一方面如果租赁市场旺盛，写字楼的形象会更好，会有更多租赁者前去，另一方面良好的租赁形象，也是众多商家愿意购买的一个非常重要的因素，因此租赁市场良好的写字楼，不光在租赁市场很受追捧，而且在出售市场也非常紧俏。好的写字楼，往往一楼难求。一旦购入者确信自己购买成功，往往就终身持有，因此好的写字楼，我们往往很难发现到二手转让的情况，即便转让，价格也大大高出市场的均值和对项目自身的估价。清华大学“房地产投资总裁领导力再造高级研修班”，透过房地产宏观环境分析和战略管理、房地产项目运作管理、人力资源管理、战略财务管理、房地产营销策划、房地产融资案例研究等专题的学习，针对当前国内房地产业发展过程中存在的问题设计教学体系，以建立企业现代科学管理模式为目标，注重综合知识和能力的培养，旨在帮助房地产经营者和行业管理者掌握科学的房地产开发、营销、管理的规律及运作模式，获得最新房地产经营理论和方法，同时为参加者拓展相互交流、合作的平台，获取更多优势资源，能够在这个充满机遇的朝阳行业中彰显卓越、独占鳌头！篇二： 部门及员工绩效考评制度 部门及员工绩效考评管理制度 为规范公司对部门和员工的绩效考评制定本制度。 1.目的 通过对部门和员工日常工作和行为规范的考核、考评，建立公司绩效考评管理系统，促进个人工作素养和整体工作效率的不断提高，防止和纠正部门和员工渎职、失职、违纪、违规行为，保证公司绩效目标管理的达成。 2.适用范围 适用于公司内部对部门和员工的各级考评、各类行为规范的考核的管理。 3.职责和权限 3.1总经理或其授权人或公司主管领导对总经理办公室和人力资源部有考评权和考核权，负责对各类考评、考核结果的最终认定。 3.2公司成立由总经理或其授权人、主管领导、总经理办公室和人力资源部等职能部门组成的考核小组，考核小组对各部门有考评权和考核权。 3.3各部门和生产单位负责人对本单位的员工进行管理,行使考评权和考核权。 3.3人力资源部负责归口公司考评和考核结果，并将结果与绩效工资挂钩。 3.4员工和部门对同级和上级单位有考评和考核的建议权。 4.绩效考评管理程序和考核管理办法及考核实施细则 4.1绩效考评、考核管理程序 4.1.1员工每月26日向部门负责人汇报或提交工作总结，作为月度考核的依据。 4.1.2部门负责人根据员工的工作总结、工作表现和工作目标完成情况，填写《绩效考核表》(员工，见附录1)，打分并作出评估，并将考核结果于每月27日交人力资源部存档和作为计算绩效工资的依据。 4.1.3部门负责人每月27日向考核小组交个人工作总结和部门工作总结（两项总结可以合写，也可以分开写），作为对部门负责人和部门工作的考核