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房地产市场研究及易犯的毛病 　　在房地产研究中，房地产市场研究占据有重要的基础性地位，很多房地产开发项目的失败就是源于对市场研究不透，产品定位出现偏差，营销策划的广告与文案没有找到针对性的有效客户群体进行针对性地策划，致使销售业绩不理想，不能达到预期的目标。特别是在选择新项目阶段，市场研究更应处于核心地位，只有这样，才能保障项目的成功和效益最大化。而市场研究的核心目标，是建立起项目的产品定位依据，销售对象的明晰性，并提供产品定价策略的合理性依据。用经济学眼光看，就是关于“生产什么东西、卖给谁、卖多少钱”的市场研究，只有将这些问题搞清楚了，才可能在未来的经营活动中立于不败之地。而且，房地产市场研究是一种常态研究，需要进行持续地不间断分析和研究，不能仅仅只在项目销售的阶段才进行。只有这样，才能从全局上很好地把握市场。 　　一、对房地产市场研究，应包括以下几个方面，最好是能建立起一套数据库系统： 　　1、国家房地产政策的现状及可资利用的优惠和需要规避的风险； 　　2、国家房地产政策的调整趋势及如何超前把握这种趋势； 　　3、全国房地产开发市场的整体现状与趋势研究； 　　4、对住宅地产、商业地产、工业地产、休闲旅游地产、写字楼等不同地产类型的基本特征的动态把握与综合分析； 　　5、全国各区域房地产市场的产品开发特征及价格走势，以及社会对房地产业的评价分析； 　　6、全国典型城市的房地产市场分析，以住宅地产为主，旁及商业地产； 　　7、项目所在地的房地产市场开发现状与趋势研究。 　　二、对于具体的房地产市场研究报告，至少应包含以下内容： 　　1、城市和区域的概况、社会政治经济文化的独特性特征分析； 　　2、该城市或区域的最适宜的投资项目分析； 　　3、项目的规模、资金投入、开发进度计划及开发分期等研究； 　　4、项目产品的初步设计，包括概念设计与规划设计； 　　5、项目的市场前景与有效客户群分析； 　　6、项目的产品亮点与设计建议； 　　7、项目包装的整体策略与主要闪光点； 　　8、项目的经济可行性分析； 　　9、项目的风险分析； 　　10、项目的效益分析； 　　11、结论。 　　还有一点，对于房地产市场研究特别重要，就是建立起自身独特的房地产市场分析模型，市场任何人可以调查，关键是分析，以及结合自我专业素质分析所得出的结论。同样的市场，不同的个人和团队调查，分析的方式、得出的结论可能大相径庭，但真正优秀的房地产分析师能在这种分析中，准确地把握未来趋势，为优秀的策划奠定基础。这才是最重要的，才是真正的核心竞争力。 　　三、在具体的房地产市场研究中，易犯的错误和毛病主要有： 　　1、只做定量的数据统计，没有从数据的规律性中找到正确合理的结论。 　　2、数据的样本选择不科学，缺少真正的代表性，使结论出现偏差。 　　3、对统计数据的分析缺少定性的统摄，为结论而结论，这也是很多预测根据统计分析而得出的结论失效的原因。 　　4、房地产楼盘选择的代表性，我们在进行房地产价格定位时，常选择一些可类比性楼盘进行分析，如果选择的参考楼盘出现问题，那么最后的房价策略就会出现问题。在同一区域，定价过低销售过快并不是成功的楼盘，定价过高影响去化速度和资金回笼也不是正确的抉择。当然，这里的定价纯粹从价格策略角度来说，不涉及价格效应的伦理问题。 　　5、再一个市调中易犯的毛病是，在产品定位阶段，没有对销售对象的心理偏好和环境特征进行精准的市场研究，就进行想当然是的产品规划设计，不是在该户型面积小的区域市场的户型设计面积过大，就是将南方的户型特点不加分析地照搬到北方，等等。这就是为什么同样在楼市向好的情况下，有的楼盘卖得火爆，而有的楼盘销售情况并不是很理想。一个楼盘，仅仅靠销售阶段的策划手段进行营销，是不够的，必须在产品设计阶段就进行营销定位。这也是前期市场调研的价值之所在。切合市场的好的产品设计等于成功了一大半。 篇二： 部门及员工绩效考评制度 部门及员工绩效考评管理制度 为规范公司对部门和员工的绩效考评制定本制度。 1.目的 通过对部门和员工日常工作和行为规范的考核、考评，建立公司绩效考评管理系统，促进个人工作素养和整体工作效率的不断提高，防止和纠正部门和员工渎职、失职、违纪、违规行为，保证公司绩效目标管理的达成。 2.适用范围 适用于公司内部对部门和员工的各级考评、各类行为规范的考核的管理。 3.职责和权限 3.1总经理或其授权人或公司主管领导对总经理办公室和人力资源部有考评权和考核权，负责对各类考评、考核结果的最终认定。 3.2公司成立由总经理或其授权人、主管领导、总经理办公室和人力资源部等职能部门组成的考核小组，考核小组对各部门有考评权和考核权。 3.3各部门和生产单位负责人对本单位的员工进行管理,行使