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房地产市场营销价格的制定及策略(一) 　　我国市场经济的发展，必将会逐步建立起以市场形成价格为主的价格机制，企业作为自主经营，自负盈亏的商品生产者和经营者对价格变动的反映最为敏感。价格杠杆是市场经济条件下最灵活，最有效的经济调整手段，它通过一定时间价格的自然波动来实现社会资源的最佳配置。正因为如此，价格策略是营销组合策略最重要组成部分，科学巧妙的选择价格策略，是企业唯一不增加成本而获得较高利运的手段。所以，进行房地产市场营销价格策略研究必须先从房地产市场营销策略的研究入手。 　　一、目标市场选择与市场细分 　　目标市场选择与市场细分是相互联系不可分割的两个环节。市场细分不是目的，而是手段，是进一步选择目标市场的基础。房地产市场营销的目标实质上就是特定的顾客群体。简单的讲，目标市场就是那些经过细分市场后了解到的，容易被说明的，并愿意购买其房地产商品的客户或消费者群体。从实践上看，理想的目标市场应当具备三个条件：需求短缺，企业有竞争优势和生成能力，具有一定的市场效益和开发前景。 　　需求短缺，在这个角度上，消费者有对房地产商品的特定需求，购买欲望和购买能力，但这种需求未被企业和竞争者足，从而形成需求短缺。企业有竞争优势和生成能力，企业根据自身的开发建设实力，有能力建设出消费者需要的房地产商品，同时，本身又拥有较强的营销能力和竞争优势，能够通过适宜的渠道，强有力的推销手段和竞争者争夺市场。具有一定的市场效益和发展前景，企业在涉足本市场后，能够获得一定的企业效益和社会效益，并且，能为企业的市场扩展和延伸提供更便利的条件或借鉴。 　　二、房地产市场定位策略 　　目标市场决定以后，房地产企业进行必须进行市场定位，为自己或者房地产商品树立一定的特色，塑造预定的形象，并争取目标顾客的认同。房地产市场定位、产品定位与竞争地位三个概念经常交替使用。市场定位强调的是企业在满足房地产市场需要方面，与竞争者比较，企业处于什么位置，消费对其有何种印象或认识；产品定价是指就产品属性而言，企业与竞争对手的现有产品，应在目标市场上各自处于什么位置；竞争者定位则突出在目标市场上，和竞争者的产品相比较，企业应当提供何种特色的产品。三个术语实质上是从不同角度认识同一事物。 　　目标市场决策决定了一个房地产企业的顾客和一批竞争对手。市场定位则进一步限制了这个企业的顾客和竞争对手。众所周知，一定房地产为了使自己开发或经营的房地产产品有稳定的销路，防止被别的房地产商家所取代，唯有使自己开发经营的房地产产品在设计、技术、服务等具有一定的特色，树立一定的市场形象，以期在顾客心目中形成一种特殊的偏爱。也就是说，有必要进行房地产市场定位。 　　三、市场定位的依据 　　1、产品的特色 　　指房地产企业精心设计、施工、策划形成的特色产品，如带有电梯的小高层住宅、智能化的商务楼、24小时供应管道饮用水、热水的住宅小区等。 　　2、使用者类型 　　房地产企业的“运动者公寓”往往带有更多的运动配套服务是适应其需要；“市中心地段”、“地铁沿线”的房地产产品实际上是依据消费者对不同地理环境的选择。 　　3、竞争状况 　　依据房地产竞争状况、自己所处的竞争地位来进行市场定位。 篇二： 部门及员工绩效考评制度 部门及员工绩效考评管理制度 为规范公司对部门和员工的绩效考评制定本制度。 1.目的 通过对部门和员工日常工作和行为规范的考核、考评，建立公司绩效考评管理系统，促进个人工作素养和整体工作效率的不断提高，防止和纠正部门和员工渎职、失职、违纪、违规行为，保证公司绩效目标管理的达成。 2.适用范围 适用于公司内部对部门和员工的各级考评、各类行为规范的考核的管理。 3.职责和权限 3.1总经理或其授权人或公司主管领导对总经理办公室和人力资源部有考评权和考核权，负责对各类考评、考核结果的最终认定。 3.2公司成立由总经理或其授权人、主管领导、总经理办公室和人力资源部等职能部门组成的考核小组，考核小组对各部门有考评权和考核权。 3.3各部门和生产单位负责人对本单位的员工进行管理,行使考评权和考核权。 3.3人力资源部负责归口公司考评和考核结果，并将结果与绩效工资挂钩。 3.4员工和部门对同级和上级单位有考评和考核的建议权。 4.绩效考评管理程序和考核管理办法及考核实施细则 4.1绩效考评、考核管理程序 4.1.1员工每月26日向部门负责人汇报或提交工作总结，作为月度考核的依据。 4.1.2部门负责人根据员工的工作总结、工作表现和工作目标完成情况，填写《绩效考核表》(员工，见附录1)，打分并作出评估，并将考核结果于每月27日交人力资源部存档和作为计算绩效工资的依据。 4.1.3部门负责人每月2