银河路地块产品定位建议.doc

银河路以东，宜园路以南地块开发思考 -----营销类前期产品研发定位思路建议 前 言：（整体思路阐述） 自2014年年底开始，遂宁市（市本级）房地产市场开始随全国大势进入低迷期，至今已持续近9个月！（期间“在售楼盘剩余户型滞销/在售楼盘商业部分滞销/预计入市楼盘纷纷滞后推盘”等关键词放在业内也已见惯不惊）；2014年7月开始执行的《建筑面积计算新规》针对原有市场最大卖点“赠送面积/赠送空间”等有了更加严厉的限制与规范；2014年7月建筑面积计算新规正式施行后，遂宁市本级无过规项目入市…… 结合以上诸多客观因素，我部门建议此次项目目标定位-产品研发定位不能单一考量周边项目产品现状或市面现存户型产品进行直接推导，应根据市场、规划新政及地块自有规划设计属性进行统一梳理后，再进行项目产品整体方向-产品偏向-产品细节系统的研发定位。故在此，我部门就上述思路，对此份计划分为以下四个篇幅进行论述建议： 城市市场特征点梳理 建面计算新规解读 项目/宗地自有属性研习 产品研发建议/细节点说明 城市市场特征点梳理 城际在售楼盘项目分布及区域板块供求关系 综 述： 截止2015年遂宁市市本级正式入市在售楼盘33个，其中以河东、物流港片区作为主供区域（新盘数量-市场存供量等）；根据2015.8我部门市场存量调查数据显示，现遂宁市市本级房地产市场住宅类存量（含入市分期未推出、过规未推出、入市推盘剩余等）约为163万㎡，商业超过300万㎡；除去物流港片区：遂宁市主城区住宅存量约66万㎡，商业入市在售/待售部份不低于40万㎡。未来去化压力及市场购买力缺失将是市场低迷期最大的开发运营难题。 市场特征点： 城际受民间融资风暴，民间热钱大量流失，房地产潜在置业需求持续受挫 2014年年底—2015年3月随着遂宁本土民间融资风暴影响，造成民间大量热钱损失，截止2019年9月市金融办通报涉案金额已达到120亿元（2015年4月通报为74亿元），新增金额46亿元。三年内房地产潜在置业需求损失住宅不低于126万㎡，仅基础配套商业需求就损失15万㎡，投资/保值内性置业受影响最大。 物流港片区物流经济泡沫爆裂，市场购买信心骤降；河东片区受多个项目物业抵债影响，商业体量持续滞销 自喜盈门二期不推出，建坤城后续集中商业不推出后，恒信寰宇中心、克拉中心、莱克汽车城等项目接连因资金链出现问题陆续停工或售楼部关门歇业，市场信心骤降，暂时淡出市场关注层面； 河东第一江岸、正黄金域项目、中央美邸项目商业物业/住宅物业融资抵债；万达商业金街二三期滞销；严重挫伤市场置业信心。片区项目商业部分整体滞销。 入市在售项目大量延迟推盘动作或调整规划，部分项目出现转让风头 2015年春节后至今，除去中铁尚城项目二期800余套排号房源推售外，仅尚城澜庭项目（中铁转让土地）对外销售360余套，其余无新增项目推盘入市；星光天地连续半年滞销后，变更规划，推出150余套原酒店物业改住宅公寓内物业，但受新规影响建筑面积激增，且原有赠送卖点缺失，短期内市场接受。 建面计算新规解读 新规调整要点提取 旧版规范对比解析：（图示1、2） 1、窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。 对比：按旧版《规范》，飘窗是不算面积的，这也是许多开发商在售楼时经常提到的赠送飘窗，对“飘窗赠送进行了细致规范” 2、在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。 对比：按旧版《规范》，建筑物的阳台均按其水平投影面积的1/2计算。强调主体外结构阳台1/2面积 3、有顶盖的采光井应按一层计算面积，且结构净高在2.1米及以上的，应计算全面积；结构净高在2.1米以下的，应计算1/2面积 对比：按旧版《规范》，地下室、半地下室不计算面积。针对高端物业如别墅赠送地下室部分进行了规范。（图示略） 宏观层面影响概述： 1、2014.7新规正式实施前已审批及在售项目不受影响。随着新《规范》的出台，新建项目赠送面积设计审批将更加严格，但已审批及在售项目不受影响。针对遂宁而言，一定时期内2014.7过规未推出的项目在未来推盘中，拥有一定实得面积大于建面的优势，如此次中铁项目热销，不仅仅是中铁遂宁本地的品牌效应，更是近22%的单套赠送率！ 2、开发设计难度有所增加。《规范》的出台，将直接影响小区容积率和工程造价的计算，还将大大影响开发商对户型设计思路。注：而以往赠送面积的设计多出现在小户型，《规范》的实施将使得未来小户型的开发设计难度有所增加。简而言之：遂宁本土在纯刚需面积房源供应的今天（70㎡左右1变2户型、86-89