房地产经营风险管理探析.doc

房地产经营风险管理探析 　　房地产经营管理风险是指房地产经营者对所房地产经营的房地产客观上存在的房地产经营风险的认识、处理与控制，以使风险损失减少到最小程度。 　　一、房地产经营前言 　　房地产经营管理风险是指房地产经营者对所房地产经营的房地产客观上存在的房地产经营风险的认识、处理与控制，以使风险损失减少到最小程度。由于房房地产经营面临着各种风险，这就要求房地产经营者增强风险意识，加强风险管理，把风险管理作为企业管理体制的～项重要的管理活动来抓除了必须设立风险管理机构、培训和配备专业管理人员以外，还要认真研究各类风险从潜伏到发生和发展的运动规律，对风险的各个环节都能采取有效的措施，并对控制措施能做到有效的监控。 　　二、房地产经营投资风险 　　房地产投资风险概括讲包括房地产经营风险、财务风险以及市场风险三方面内容 　　2.1房地产经营风险一般是指房地产投资开发项目房地产经营管理不善而引起预期收入水平不能实现，或不足以补偿费用的可能性。一般来说，投资项目越大．对房地产经营管理的水平要求也越高。尤其是错误预测了房地产投资市场，并造成决策的失误．将会对房地产投资造成很大的风险。 　　2.2财务风险。一般是在贷款投资房地产时形成的一种极端的不确定性。也就是说，投资者以所投资的房地产作为抵押物，获取用于该项目投资的贷款时。便承担了一个如果不能按照抵押货款协议规定的期限还本付息时，其所抵押的房地产就会成为他人财产的风险。不贷款的投资者不会有财务风险，但也难以利用身外资金获取利益。房地产经营者应充分估计到企业筹资困难度财产状况不良对企业带来的有关财务方面的风险。 　　2.3市场风险。一般是指由于国家或地区的政治或经济因素的影响，利率变化以及其他因素的影响．造成房地产市场购要力下降，价格跌落的可能性的由于房地产市场价格与通货膨胀趋于同步的增长，且从一定时期来看，房地产总体上是处于供不应求的局面.因此，房地产投资的市场风险，能常是比较小的，但是当一个国家或地压的经济不景气时，由于房地产市场在一定时期内需求会骤然降低，房地产价格也可能会出现急剧下跌的情况。 　　三、房地产经营风险管理的策略探讨 　　3.1加强对房地产经营环境的研究。房地产企业和其它企业一样总是在一定的环境中开展房地产经营活动的，环境既提供了机会也构成了威胁。企业的房地产经营活动与外部环境的联系越来越紧密。外部环境的各种因素如经济因素、社会文化因素、家庭组成因素、政治法律因素、自然因素等都对企业的开发房地产经营产生各种各样的影响，并且外部环境还处于不断的变化之中，这就要求房地产企业的房地产经营者们把自己的企业看成是一个开放的系统，它不断地与外部环境产生相互的影响和作用。正视环境的影响和作用，把外部环境、内部条件有机结合起来，提出一个适合自己的科学的战略目标，潜心培养并提高自己的核心竞争力，并能审时度势、因势利导、灵活应变，不断地随环境的变化而调整企业的房地产经营活动，这样对提高项目投资成功率，实现风险管理的目标定会有大的帮助。 　　3.2加强对房地产市场调查与预测。实现从产品观念到营销观念的转变。房地产企业生产的产品是房屋，它具备一般商品的特征。随着市场经济的发展，人们生活水平的提高，消费者一些低层次的需求已得到满足，人们消费商品也越来越为了满足心理方面的要求，消费者在消费方面也日益呈现出个性化的特征。面对这些)变化，房地产企业要改变过去那种我盖什么就卖什么的思想，现在人们购房已不单单是为了满足居住这个最基本的功能，房产商品除了具备居住这个功能外，还要具有良好的套型设计、漂亮的造型、优雅的环境、智能的设施、良好的物业管理等等。就房产这个固定不动的核心产品来说，房子与房子之间设有什么太大的差距，而现代产品概念的内涵和外延都扩大了。完整的现代产品概念应该包括核心产品、形式产品、无形产品三个部分。每一种商品这三部分都完全具备。对房产产品来说，恐怕大文章要做在形式产品和无形产品方面，因为只有这样，才能更好满足消费者审美观、舒适感、安全感、方便感、文明感、优雅感、人文观等方面的要求，也才能更好地适台消费者个性化的需要。现代房地产市场已经告别了卖方市场的时代。虽然这个市场的潜力巨大，但目前这个行业内的竞争却十分激烈，稍有不慎就会有面临失败的危险。开发商们煞费苦心的谋划，目不暇接的房地产广告，不断出新的住房消费新概念等足以说明这一点。 　　3.3不断提高物业管理水平。物业管理是改革开放、住房体制改革、房屋商品化的产物。它把专业化、社会化和企业化的运作机制引进了我国房地产的管理。物业管理是和房地产综合开发的现代化生产相配套的综合性管理。世界上许多国家和地区房地产的经验证明，一个优良的物