房地产项目投资的阶段性分析(一).docVIP

房地产项目投资的阶段性分析(一)　　房地产项目投资决策分析过程是一项复杂的系统工程，孤立的使用某种决策方法是不科学的。真正决定房地产项目投资决策分析质量的，是在对项目进行深入理解的基础上，综合全面的考虑影响项目未来经营发展的各方面因素，从而对未来的经营进行预测。分阶段的对房地产项目投资进行分析，能够帮助大家更全面的了解房地产项目投资决策中需要注意的问题。(一)房地产开发策划阶段投资分析房地产开发策划阶段的主要目的是决定投资开发的对象。为了实现此目的．房地产项目投资者通过房地产市场研究．寻找投资开发机会通过项目建议书初步论证开发项目的可行性；通过可行性研究来最终做出是否投资开发的决策；通过房地产开发经营流程设计来对开发项目的实施做出初步安排。于是由于此阶段工作结果的不确定性，因而投资的风险性最大，但是一旦投资成功，所获利润也最高。在房地产开发策划阶段投资的主要风险有：(1)寻找不到合适的投资机会或投资项目；(2)设想项目从一开始就误入歧途；(3)设想项目得不到有关部门的批准；(4)项目的可行性研究通不过审查：(5)项目的开发经营流程严重脱离实际等。由于对策划阶段的风险没有切实有效的防范措施，所以此阶段投资的风险最大。在房地产开发策划阶段投资的主要好处有：(1)可以按自己的愿望和条件进行设想，投资工作干起来会得心应手；(2)需要创造性思维多，但采用的资金少，是少投入多产出的最好时期；(3)便于自己占据最佳投资地位；(4)成功的策划项目，可以很快吸收资金，很快取得投资收益，而且收益往往非常可观；(5)便于及早抓住有利投资项目。由于房地产开发策划阶段投资的好处非常诱人，所以许多房地产项目投资者跃跃欲试，准备施展才能。在房地产开发策划阶段投资，投资者应具备以下条件：(1)对房地产开发投资富有经验；(2)人员素质高，具备专业齐全配套的有丰富经验的经济技术管理人员；(3)社会信誉好，资质等级高；(4)资金雄厚；(5)有良好的社会背景。(二)房地产开发前期工作阶段投资分析房地产开发前期工作阶段的主要目的是为开工建设做好准备，通过征地拆迁落实建设场地问题，通过工程勘察、规划、设计，得到一个满足城市总体规划要求的项目实施蓝图，通过开工准备工作为开发建设创造必要条件，通过房地产的预租、预售来早日落实客户，及早收取租金或销售收入。在房地产开发前期工作阶段投资的主要风险有：(1)征地工作困难重重；(2)融资工作进展缓慢，资金缺口较大；(3)地质条件不好，规划条件限制过严，施工图纸出现问题；(4)开工条件难以具备，比如满意的施工队伍未找到，施工用水电等不落实，临时占道不允许等；(5)预期的预租、预售工作开展不起来，给资金造成缺口；(6)设备材料价格上涨太高，人工费用涨幅过大等。由于前期工作阶段的风险可采取一些措施在一定程序上加以防范，所以虽然风险仍很大，但要比策划阶段小。在房地产开发前期工作阶段投资的主要好处有：(1)有对场地、规划、设计的影响力，从而对保证投资收益有好处；(2)投入资金虽多，但能很快见到阶段性成果，便于及时转手；(3)在参与前期工作时，可得到一些潜在收益；(4)此时投资的回报承诺高，投资收益大；(5)便于及早抓住有利的投资项目。由于房地产开发前期工作阶段投资的好处很多，也很诱人，所以许多房地产项目投资者也都积极争取在此阶段投资。在房地产开发前期工作阶段投资，投资者应具备以下条件：(1)房地产开发前期工作富有经验；(2)有配套的高素质专业人员，起码有经验丰富的勘察、规划设计人员，征地拆迁人员，招标投标人员，市场营销人员等；(3)对设想项目的前景看好；(4)有一定的融资能力；(5)社会信誉好，资质等级高，资金雄厚；(6)熟悉建设地点的各种关系；(7)对房地产预租预售前景看好，有客户来源。(8)筹措资金不到位。 篇二： 部门及员工绩效考评制度 部门及员工绩效考评管理制度 为规范公司对部门和员工的绩效考评制定本制度。 1.目的 通过对部门和员工日常工作和行为规范的考核、考评，建立公司绩效考评管理系统，促进个人工作素养和整体工作效率的不断提高，防止和纠正部门和员工渎职、失职、违纪、违规行为，保证公司绩效目标管理的达成。 2.适用范围 适用于公司内部对部门和员工的各级考评、各类行为规范的考核的管理。 3.职责和权限 3.1总经理或其授权人或公司主管领导对总经理办公室和人力资源部有考评权和考核权，负责对各类考评、考核结果的最终认定。 3.2公司成立由总经理或其授权人、主管领导、总经理办公室和人力资源部等职能部门组成的考核小组，考核小组对各部门有考评权和考核权。 3.3各部门和生产单位负责人对本单位的员工进行管理,行使考评权和考核权。 3.3人力资源部负责归口公司考评和考核结果，并将结果与绩效工资挂钩。 3.4员工和部门对同级和上级单位有考评和考核