加强房地产管的理有关知识专题辅导.doc

加强房地产管理有关知识专题辅导观众朋友们，大家好。 随着房地产市场的迅猛发展，房地产市场管理工作日益成为群众关注的焦点。为了使我市市民百姓更多地了解房地产市场方面的政策法规，提高维权意识，规避购楼风险，下面，结合房产管理局的业务范围，我谈以下几点。 一、?? 怎样办理房屋初始产权登记 在新建房屋竣工验收合格，开发企业依法进行房屋产权初始登记并通知预购人之后，预购人便可持以下要件到房产部门办理房屋产权初始登记手续： 　　（一）登记申请书；（二）销售不动产收据；（三）商品房买卖合同；（四）产权证明；（五）申请人的身份证明；（六）其他必要材料。 乡镇集体土地房屋办理初始产权登记，需要提供以下要件： 　　（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；（四）申请登记房屋符合城乡规划的证明；（五）房屋测绘报告或者村民住房平面图； （六）其他必要材料。申请村民住房所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。办理村民住房所有权初始登记、农村集体经济组织所有房屋所有权初始登记，房屋登记机构受理登记申请后，应当将申请登记事项在房屋所在地农村集体经济组织内进行公告。经公告无异议或者异议不成立的，方可予以登记。 二、?? 如何办理房屋产权转移登记 根据《房屋登记办法》和《黑龙江省房屋登记办法实施细则》，申请房屋转移登记，权利人应当提交房屋权属证书及相关的合同、协议、证明等文件。下面，就当事人单方可申请登记事项我作如下说明：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（四）房屋登记办法所列变更登记；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利。 除了上述情形外其它一律要求当事人共同到房产登记机构申请房屋登记，财产的共有人即房屋买卖双方财产共有人必须到场办理相关产权转移手续。如果当事人无法亲自到房产登记机构办理房屋登记的，可委托代理人代为申请，但是要求提供经过公证的授权委托书。无民事行为能力和限制行为能力及未成年人申请房屋登记的应由其监护人代为办理，同时提供证明监护人身份材料；因处分上述房屋申请登记的，还应提供为上述人员利益的公证书面保证。通过房屋产权登记使我们能够认识到不动产登记的重要性，只有进行不动产登记，权利人的权利才能有更好的保证。即登记才享有物权，不登记不享有物权。 三、什么是商品房预售许可制度，消费者怎样提高维权意识，有效规避购楼风险？ 随着我国房地产行业的兴起和快速发展，商品房买卖市场日益活跃，一种新型的房屋销售制度---商品房预售应运而生。商品房预售是指房地产开发商将正在建设中的商品房预先出售给预购人，由预购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格后依法取得房屋所有权的一种房屋销售形式。根据《城市商品房预售管理办法》、《黑龙江省新建商品房预售管理暂行规定》，房地产开发企业在进行商品房预售时应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，即取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；预售许可最低规模不得小于栋。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》；未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。房地产开发企业以内部认购、预收诚意金、发放VIP卡等任何含有预订款性质的名义或方式向买受人收取或变相收取定金的行为，均为违法预售行为，是法律禁止行为。开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，可依照《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定予以处罚。 那么，商品房作为一类特殊的商品，其投资之大，情况之复杂非一般商品可比，消费者在购买时如何做到理性消费，科学购楼呢？消费者可以采取以下几种形式。一是签约前要看销售方是否存在违法宣传。即，开发商在没有取得商品房预（销）售许可证的情况下，不得发布房地产广告信息。二是看房。购买预售楼房时，可以通过看户型图、规划图等方式来了解，最重要的要了解土地及在建工程的情况。即，土地是否是出让土地、是否是住宅用地、在建工程是否抵押及开发商的还款情况。必要时可以委托律师来调查。三是了解房价。了解区域房价，了解地段房价，了解不同户型、不同公共配套设施的价格。四是一定要五证齐全。即，国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预（销）售许可证。五证齐全就能说明项目的合法性，只有这样才能切实受到法律的保护。买房是一个复杂的过程，很多时候是因为购房者法律知识的缺失，维权意识的淡漠，加之个别开发商诚信的缺失，使购房成为难题！建议大家在买房之前尽量通过各种渠道多了解相