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土地增值税清算计税成本确定原则 作者：未知?文章来源：如皋市地税局?点击数：782?更新时间：2010-8-3111:55:00 　　在当前土地增值税清算工作中，由于其清算规定的复杂性和房地产行业的特殊性，实际清算过程中存在较多的操作问题，主要问题之一是已售开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的分摊计算。笔者根据实际工作实践设计了以下案例，通过案例探讨房地产企业开发产品计税成本的分摊计算方法，以便为今后的清算工作提供一定的帮助。　　基本案例（一）：某房地产开发企业2009年开发完工商住楼若干幢（同一成本对象），全部可售面积7000㎡，其中地下车库（可确认产权）1000㎡，销售单价3000元/㎡；一至二层商铺2000㎡，销售单价10000元/㎡；三至五层住宅3000㎡，销售单价4000元/㎡；阁楼1000㎡（为方便计算未打折），销售单价2000元/㎡。土地及房屋开发成本2310万，土地增值税开发费用和其它扣除项目仅考虑按土地及房屋开发成本的30%扣除（包括加计扣除20%），税金及附加按销售收入的5.55%计算，其它涉及清算项目忽略不计（见附表一）。　　附表一 房屋类型 总可售面积（㎡） 销售 比例 已售面积（㎡） 销售单价（元/㎡） 销售收入（元） 可售面积单位工程成本（元/㎡） 已售开发产品计税成本（元） 加计扣除金额（元） 销售税金及附加（元） 扣除项目 金额小计 （元） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 车库 1000 100.00% 1000.00 3000.00 3000000.00 3300.00 3300000.00 990000.00 166500 4456500.00 商铺 2000 100.00% 2000.00 10000.0000 3300.00 6600000.00 1980000.00 1110000 9690000.00 住宅 3000 100.00% 3000.00 4000.0000 3300.00 9900000.00 2970000.00 66600000 阁楼 1000 100.00% 1000.00 2000.00 2000000.00 3300.00 3300000.00 990000.00 111000 4401000.00 小计 7000 100.00% 7000.00 5285.7100 　00 6930000.00 205350000 　应纳土地增值税＝32083500）×30%＝1474950.00元　　土地增值税负担率＝1474950.003.99% ? ???变化案例（二）：假设该公司商铺仅销售50%，地下车库、住宅、阁楼销售100%，其它条件不变（见附表二）。　　附表二 ? 房屋类型 总可售面积（㎡） 销售 比例 已售面积（㎡） 销售单价（元/㎡） 销售收入（元） 可售面积单位工程成本（元/㎡） 已售开发产品计税成本（元） 加计扣除金额（元） 销售税金及附加（元） 扣除项目 金额小计 （元） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 车库 1000 100.00% 1000.00 3000.00 3000000.00 3300.00 3300000.00 990000.00 166500 4456500.00 商铺 2000 50.00% 1000.00 10000.0000 3300.00 3300000.00 990000.00 555000 4845000.00 住宅 3000 100.00% 3000.00 4000.0000 3300.00 9900000.00 2970000.00 66600000 阁楼 1000 100.00% 1000.00 2000.00 2000000.00 3300.00 3300000.00 990000.00 111000 4401000.00 小计 7000 100.00% 6000.00 4500.0000 　　　00 5940000.00 149850000 　应纳土地增值税＝27000000）×30%＝-238500元　　土地增值税负担率＝0 ? ???变化案例（三）：假设该公司地下车库、住宅、阁楼销售80%，商铺销售100%，其它条件不变（见附表三）。　　附表三 ? 房屋类型 总可售面积（㎡） 销售 比例 已售面积（㎡） 销售单价（元/㎡） 销售收入（元） 可售面积单位工程成本（元/