2014白云永泰可行性研究报告.docVIP

项 目 的 基 本 情 况 一、项目概况 白云永泰项目用地位于新广从公路永泰收费站两侧，用地面积53096M2，（其中净用地面积38719㎡，道路面积14377㎡），规划建筑密度23%，容积率2.0，绿化率32.7%，规划居住人口3780人（1080户左右）。 二、可行性研究的主要技术经济指标 总建筑面积：106192㎡ 其中：住宅面积：85292㎡ 商铺面积：4520㎡ 总投资额： 自有资金投入： 住宅得房成本： 商铺得房成本： 税后利润： 全部投资 投资利润率： 税后净现值（FNPV）： 税后内部收益率（FIRR）： 自有资金 税后净现值（FNPV）： 税后内部收益率（FIRR）： 第一部分 项 目 投 资 环 境 和 市 场 研 究 广州市房地产市场走势分析 1、房地产宏观市场概况 随着经济形势的好转，广州市房地产市场也逐步升温，从现时的交易情况和2000年的统计数据来看，房地产市场的供给和需求都同步扩大。2000年广州市完成房地产投资335亿元，同比增长13%，其中住宅建设投资230亿元，同比增长15%，商品房施工面积3680万平方米，同比增长4%，商品房新开工面积950万平方米，其中住宅760万平方米，竣工商品房面积930平方米，同比增长8.4%，其中住宅750万平方米，同比增长11.9%，销售商品房面积650万平方米，同比增长20.6%，其中住宅590万平方米，同比增长24.2%。 2001年1月份广州市获准上市商品房项目23个，总建筑面积41.03万平方米，同比增长9.75%，房屋交易总面积64.68万平方米，同比增长9.75%，商品房交易情况：交易总面积48.146万平方米，同比减少2.63%，1月份预售商品房成交情况，以海珠区、天河区、白云区分别排列前三名。 广州市全面实行货币分房后，商品房市场继续保持了较强的购买力，市场的需求结构实现了平稳过渡。 近年广州市房地产有关指标一览表 指 标 1998 1999 2000 2001预测 房地产投资额（亿元） 268．78 296 335 350 新开工面积（万平方米） 972078 824．92 1004．75 1500 竣工面积（万平方米） 756．3 857．9 930 1000 成交登记面积（万平方米） 578．31 629 650 680 2．房地产市场发展趋势因素分析 近几年，广州的GDP保持了持续增长，从1998年到2000年上半年，增长速度分别为13%、13.3%、13.8%，从而带来广州居民收入的持续增长，2001年，市政府预计增长速度仍会达到13%。从整个经济形式来看，居民的有效购房能力进一步的提高，房地产市场的有效需求将进一步扩大，对住宅业的需求也相应提高，根据资料统计分析，在未来五年内，广州楼市的需求量依然庞大，而且一手市场仍将占据主流地位，发展前景明朗。 ①、经济增长因素：广州市经济持续平稳增长，带来居民收入的持续增长，而楼价保持理性持平，居民的有效购房能力大大提高。 ②、政策因素： A．税费调整：房地产租赁税费的下调，刺激购房者投资置业。 B．房屋面积计价新规：从今年1月1日起实行套内建筑面积计价办法出台，使市民可以明明白白消费，不再犹豫入市，必将带动新一轮房地产销售热潮。 C．政府合理配置土地资源：政府加大回收闲置土地及经营用地招标拍卖的力度，严格控制土地供应总量，形成良好的供求关系，促进房地产市场健康发展。 D．简化办事程序：房地产部门进一步增强服务意识，提高办事效率，为市民提供方便、快捷的优质服务 ③、交通、环境因素： A．交通：内环路及环城高速的开通，打破房地产市区发展的格局，交通路网的改善，使市场热点向郊区倾斜。 B．环境：随着“三年一中变”工程的进一步深入，市容市貌进一步改观，市区与郊区进一步融合，郊区化的居住趋势逐步增强。 ④、住宅规划、设计：新的规划理念变革，将更多地融进环保意识与科技概念，在户型上追求更大的空间感，层次感及区间功能的分明将成为设计时尚。 ⑤、物业管理：随着数字化、网络化、智能化的发展，物业管理公司也向网上“转移”，住宅小区的栏栅或围墙将被打破，居住环境更宽松、自由、更具隐私性。 由各种情况分析来看，广州市房地产发展趋势较去年形势看好，楼盘仍以中高档楼盘走俏，在户型上环境上、功能及层次感为综合的住宅是市场的发展方向。 二、区域市场房地产分析： 白云区地处广州市城郊边缘，随着番禺、花都的撤市建区，广州市山水城市的概念逐步成型，白云区成为广州的中心区域之一，是广州市政府“青山、绿水、蓝天“工程计划的重点工程区域。有广州“市肺”之称的白云山就座落在白云辖区内，优越的自然环境，成为白云区内各楼盘的卖点。 近年来，由于政府的合理规划给白云区带来了许多利