《襄樊锦绣广场市场调研及发展定位报告》.doc

目 录 1 襄樊商业市场整体发展概况 5 1.1 消费市场发展 5 1.2 襄樊商业市场发展特点 7 1.3 襄樊商业地产发展特点 7 1.3.1 商业地产现状 7 1.3.2 商业地产发展中存在的问题 7 1.4 商业发展规划 8 1.5 小结 9 2 竞争楼盘分析 9 2.1 拉美步行街 9 2.2 开放广场 10 2.3 豪门新天地 10 2.4 香港风情街 10 2.5 奔泰阳光城 10 2.6 新大陆中心广场 11 2.7 九隆广场 11 2.8 小结 12 3 在售主要竞争对手分析 12 3.1 概况比较 12 3.2 营销策略分析 13 3.2.1 拉美步行街 13 3.2.2 九隆广场 13 3.2.3 比较分析 13 3.3 小结 14 4 项目理解 14 4.1 地块现状及规划 14 4.1.1 地块现状 14 4.1.2 规划 14 4.2 建筑形态对项目的影响 14 4.2.1 促进 14 4.2.2 制约 15 4.3 项目SWOT分析 15 4.3.1 S（优势） 15 4.3.2 W（劣势） 15 4.3.3 O（机遇） 15 4.3.4 T（威胁） 15 4.4 项目发展条件对项目的促进与制约 15 5 项目性质界定 15 6 商圈分析 17 6.1 目前商业格局 17 6.2 解放路－长征路商圈 17 6.3 商圈分析 18 6.4 寻找商圈的突破提升点 19 6.5 市场机会挖掘 19 6.6 结论 19 7 针对性调查 20 7.1 再尔电脑城 20 7.1.1 概况 20 7.1.2 商家结构 20 7.1.3 小结 21 7.2 现代城电脑数码广场 21 7.2.1 概况 21 7.2.2 商家结构 21 7.2.3 小结 22 7.3 科技馆 22 8 项目定位 23 8.1 主题定位 23 8.2 功能定位 23 8.3 业态业种定位 23 8.4 楼层功能分布 24 8.5 形象定位 24 8.6 目标客户群定位 24 8.6.1 消费者定位 24 8.6.2 经营者定位 24 8.6.3 投资者定位 24 8.7 经营管理定位 25 8.7.1 统一经营 25 8.7.2 统一的物业管理及经营管理 25 8.7.3 统一售后 25 8.7.4 定期促销 25 8.7.5 定期商家培训 26 结 束 语 27 襄樊商业市场整体发展概况 消费市场发展 到2004年底，全市共有商业服务网点42370个，其中襄樊市区21050个，每千人拥有网点17.5个市区商业服务业网点总营业面积102.26万㎡人均占有0.85㎡；实现社会消费品零售总额206.64亿元，其中襄樊市区112.02亿元；襄樊近年社会消费品零售总额（单位：亿元） 湖北省主要城市社会消费品零售总额（单位：亿元） 近几年来襄樊消费品市场发展迅速，特别是从2004年起快速增长。2005年湖北省六大城市中，襄樊的社会消费品零售总额仅次于武汉，位居第二，势头强劲。 居民可支配收入及消费性支出逐年提高，城镇居民购买力日益加强。 襄樊近年城镇居民可支配收入（元） 2005湖北省主要城市居民可支配收入对比（元） 湖北省内六大城市中，襄樊居民可支配收入居第五位，增幅居第四位，与其他城市相比均有一定差距，但也从侧面反映出仍有较大增长空间。 在消费性支出方面，教育文化娱乐服务项的比例达到了19%，比去年增加了3%，反映市民的精神层面消费有较明显增长，消费观念已不仅停留在吃穿住方面，转而向更高层面的消费领域转移： 襄樊商业市场发展特点 新型业态呈快速发展态势近年来，商业业态由单一业态向多种业态迅速发展，大型综合超市、超市便利店、仓储商店等新型业态比重提高。“龙头”商场。 经营管理模式有待创新。 襄樊商业地产发展特点 商业地产现状 商业地产蓬勃兴起，樊城板块尤为突出； 楼盘的地理位置相对集中，解放路商圈和二汽商圈均同时有大批量物业推向市场， 主要在售/待售商业物业约16个，总推货量达到近30万㎡，竞争激烈； 多为底商和裙楼商业，以街铺、室内步行街等形式出现； 专业市场与综合性购物商场各占据一定比例：16个商业物业中，专业市场约5个，综合性购物商场11个，其中专业市场集中在建材、小商品、汽车/配件等方面； 商业地产发展中存在的问题 网点布局不够合理，低档次商场重复建设 整体层次偏低，现有网点结构简陋，未形成规模效应。 商业地产开发定位模糊，新型业态发展缓慢。 先开发后招商，致使商业设施的建设存在缺陷，给招商带来阻滞。 总体来看，商业地产尚未进入有序开发的阶段，地产和商业未能有机结合，多数仍 采用开发住宅的模式来开发商业地产。 商业发展规划 作为发展中城市，襄樊市的商业地产有着极大的发展空间，按规划，2020年，湖北