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房地产项目定位之市场调研 财务管理三班内容一·市场调研的出发点和意义二·市场调研的具体步骤和工作内容收集数据之前对问题进行结构性分析，建立以假设为导向的诊断框架，让市场调研具有目的性如果我们一开始就从项目的区位，规划指标，功能及客户目标与限制条件方面考虑，借助相关的成功案例的启发，进而做出几种假设，抽出假设成立的条件，再对这些条件进行市场求证，则这个过程将变得非常简化了。事实上，以假设为前提的市场调研是在画好的路线图上求证的过程。呼和浩特金桥项目客户目标1·实现销售价格3000元/平方米2·开发商远程征战，须快速销售限制条件1·启动资金2000万2·中小项目区位特征1·认知高2·未开发方法： 以解决问题的假设为导向直接寻找市场上均价在3000元/平方米以上，并能实现市场调研以此展开。市场调研在项目定位中的角色市场调研需要解决的核心问题基于初步假设1·界定竞争框架2·界定区域价值3·定义项目核心价值大连亿达项目定位背景与目标城市非核心区，地块狭小，功能规划为住宅及配套商业，要求销售价格为6500/平方米。现状：周边的大规模住宅小区的价格为5000元/平方米。差距R1 R2 规模大 地块狭小 P5000 p=6500初步假设下的市场调研任务1·界定竞争框架《房地产项目调研》结构性分析：A,均价在5000至6500元/平方米，周边的竞争对手现在是谁？他们的卖点是什么？缺点是什么？我们的超越机会在哪里？B，市域内5000~6500以上的项目关键价值是什么，是否存在不依赖地段价值（交通与配套）的感性因素？C,市域内具有投资型的物业特性（如功能弹性，高性价比）是什么？本项目资源是否有相似之处？D，市域内脱离区域原有价格体系的项目关键举措是什么？E，商业价值在类似项目中如何被运用？2·定义项目区位价值（城市规划调研，消费者对区域的认知价值调研）结构性分析：A，在城市规划中，这个区域的未来是什么？它将带来怎样的居住或商业投资价值？B，就区域而言，与现在的竞争区域有什么有时？C，什么样的客户群对以上方面具有正向性？D，项目区位价值是依托于原有的消费者认知价值还是重新定义价值？3·项目的核心将整价值方向的初步确定结构性分析：A区位价值与核心客户群的确定B规划功能调整的方向C价格标杆的参照系或自身定义D主要竞争诧异的方向选择市场调研工作阶段划分及其工作内容市调前 市调中 市调后项目小组交底会 市调计划的执行 整理资料制定市调计划（重点）根据实际情况调整计划出差前的准备