《金色海蓉房地产项目竞标文件》.doc

说 明 考虑到市场研究在本次报告中的重要性，为深入细致的研究市场，以对项目定位及营销推广提供科学的市场依据，由我公司牵头，联合成都传媒集团下属的地产系五大媒体（居周刊、HOUSE100、地产商、黄金楼市、成都电视台第一房产），自11月1日开始，进行了以下工作： 针对打算半年内购房客户，以地产系五大媒体为载体，举行“给我一个购房理由，免费看007大片”大型调查活动，研究潜在客户需求和购房心理，目前活动仍在进行中； 对东湖、站南、神仙树、桐梓林、新希望五大片区9大典型在售楼盘（翡翠城、望江橡树林、中海翠屏湾等）现场客户作问卷调查，发放问卷220份，回收有效样本194份，得出区域客户需求和购房心理； 对上述5大片区内中原、富房、21世纪、美联等近20家二手门店负责人进行深访，得出二手房市场上区域住宅产品的租赁、销售情况； 走访成都市建委、兴南公司、5大片区内街道办事处、招商等政府机构和相关单位，对在开发项目未来供应量、已公开出让土地未来供应量、协议转让土地未来供应量、即将拆迁土地未来供应量进行统计研究。 特此说明。 本报告结构示意图 目 录 一、宏观市场研究 7 1.1整体经济变动中的宏观调控大逆转 7 1.1.1国家总体经济形势 7 1.1.2成都整体经济状况 12 1.2 针对房地产业的宏观调控解读 13 1.2.1房地产宏观调控转向解读 13 1.2.2相关房地产金融政策解析 14 1.2.3震后房地产政策解析 16 1.3 成都住宅市场整体状况 19 1.3.1成都住宅市场供需走势 19 1.3.2成都住宅市场价格走势 21 1.4成都土地市场整体状况 22 1.4.1市场供需情况 22 1.4.2土地成交价格情况 23 1.4.3成交土地用途情况 24 1.5成都市场未来供需预判 24 1.5.1市场供需预测模型设计 24 1.5.2预测结果：2009年供需矛盾仍将持续 25 1.6 对本项目的指导意义 27 1.6.1关注项目整体风险 27 1.6.2重视90㎡以下住宅产品供应放量风险 27 二、区域市场研究 29 2.1区域发展分析 29 2.1.1区域发展现状 29 2.1.2 区域未来发展规划 32 2.2 区域竞争市场格局研究 35 2.2.1区域市场概况 35 2.2.2区域商品住宅供需分析 36 2.3 区域二手房市场情况分析 59 2.3.1 租赁与销售市场错位 59 2.3.2 成交量大幅下跌、二手房投资氛围消散 61 2.3.3 城南仍是租赁与销售热点 61 2.3.4 成交量预期回暖、但价格仍预期走低 62 2.4 区域未来商品住宅供应预测 62 三、精装房专项研究 70 3.1主城区精装房分布情况 70 3.2 主城区精装房供销情况 71 3.2.1总体供应量 71 3.2.2主城区在售精装房项目供销情况 71 3.2.3区域内精装房供销情况 73 3.3 置业特征分析 74 3.4精装房项目价格情况 74 3.5 精装房装修标准及配置 75 3.5.1装修标准 75 3.5.2装修配置 76 四、客户研究 79 4.1调研说明 79 4.2 客群定量分析 79 4.2.1 客群背景特征 79 4.2.2 客群需求特征 82 4.3 市场供应与需求研究对比分析 93 4.4 客户研究小结 94 4.5本项目目标客群描述 95 五、主要竞争对手及可能采取的竞争策略 95 5.1主要竞争对手概况 95 5.1.1天府长城 95 5.1.2望江橡树林 97 5.1.3翠屏湾 98 5.1.4翡翠城 100 5.1.4凯丽香江 101 5.1.5 摩玛城 102 5.2 主要竞争对手未来可能营销动作预判 103 六、项目本体分析 105 6.1 项目基地分析 105 6.1.1项目位置分析 105 6.1.2地块规划指标 105 6.1.3土地规模、建筑规模分析 106 6.1.4交通条件分析 106 6.1.5 昭示性分析 107 6.1.6 周边环境与配套分析 108 6.2项目SWOT分析 108 6.2.1项目优势 108 6.2.2 项目劣势 109 6.2.3 项目机会 110 6.2.4 项目威胁 110 6.3项目本体分析对项目营销的指导意义 110 6.3.1本案与周边项目价值比较 111 6.3.2 本案核心竞争力策略 111 七、项目营销攻略 113 7.1项目住宅产品攻略 113 7.1.1户型面积及区间定位 113 7.1.2 户型产品设计 115 7.1.3总平规划设计 121 7.1.4 景观园林设计 122 7.1.5建筑造型及立面设计 125 7.2项目商业产品攻略 127 7.2.1项目区域商业 127 7.2.2项目商业